一、哈尔滨写字楼的发展历史 ..................................................................................................................... 2
（一）办公楼的公有化——国有分配制 ............................................................................................. 2 （二）政府机构改革促进了写字楼的市场化 ..................................................................................... 4 （三）哈埠宾馆——写字楼租赁市场的后起之秀 ............................................................................. 7 （四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣 ............................................................................. 9 （五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD .................................................................................... 10 二、哈尔滨写字楼市场发展现状 ............................................................................................................... 11
（一）哈埠写字楼办公区域的划分 ................................................................................................... 11 （二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分 ................................................................................... 12 （三）各区域写字楼市场租售情况的调查 ....................................................................................... 12
1、南岗中心区 ............................................................................................................................. 12
（1）南岗中心区写字楼租售价位调查 ............................................................................. 13 （2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 ..................................................................... 13 （3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查 ..................................................................... 14 （4）南岗中心区写字楼客户特征： ................................................................................. 15
A、南岗中心区写字楼客户调查 ................................................................................. 15 B、写字楼客户企业性质 ............................................................................................. 16 C、写字楼用户企业规模 ............................................................................................. 17
2、省政府中心区 ......................................................................................................................... 17
（1）省政府中心区写字楼租售价位调查 ......................................................................... 17 （2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查 ................................................................. 19 （3）省政府中心区写字楼客户特征 ................................................................................. 20
A、省政府中心区写字楼客户调查 ............................................................................. 20 B、写字楼客户企业性质 ............................................................................................. 22 C、写字楼客户企业规模 ............................................................................................. 22
3、开发区南岗集中区 ................................................................................................................. 23
（1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查 ................................................................. 23 （2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查 ......................................................... 23 （3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查 ......................................................... 24 （4）开发区南岗集中区写字楼客户特征 ......................................................................... 24
A、地王大厦投资型客户分析 ..................................................................................... 24 B、开发区南岗集中区写字楼客户企业性质 ............................................................. 25 C、写字楼客户企业规模 ............................................................................................. 25
4、道里中心区 ............................................................................................................................. 26
（1）道里中心区写字楼租售价位调查 ............................................................................. 27 （2）道里中心区宾馆写字间租赁价格调查 ..................................................................... 27 （3）道里中心区写字楼物业配套情况调查 ..................................................................... 27 （4）道里中心区写字楼客户特征 ..................................................................................... 28
A、道里中心区写字楼客户调查 ................................................................................. 28 B、道里中心区写字楼客户企业性质 ......................................................................... 28
三、哈尔滨写字楼市场调研结论分析 ....................................................................................................... 29
（一）企业选择写字楼的特征 ........................................................................................................... 29
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1、新办小企业首选住宅办公 ..................................................................................................... 29 2、有实力的服务性行业开始注重企业形象 ............................................................................. 30 3、星级宾馆酒店成为写字楼租客的附加选择 ......................................................................... 30 （二） 写字楼—高首付高利率带来高成本 ..................................................................................... 30 （三）会展经济将带动CBD写字楼旺销 ........................................................................................... 31 （四）开发区写字楼客户的特征 ....................................................................................................... 32
1、对写字楼的要求普遍较高 ..................................................................................................... 32 2、大面积租购的企业开始增多 ................................................................................................. 32 （五）哈尔滨写字楼市场未来趋势———售价租金整体回落 ....................................................... 32
1、哈尔滨本土企业购买力不足 ................................................................................................. 33 2、金融政策始终没有放开 ......................................................................................................... 33 3、政府对企业相关政策不清晰 ................................................................................................. 33
一、哈尔滨写字楼的发展历史
哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万人，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀,为城市的形成与发展奠定了基础。
1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。
与此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位。随着经济的繁荣，哈尔滨自1896年开始兴建了众多的欧式写字楼，形成了最早的办公楼群，解放以后这些办公楼又统一归国家所有。
（一）办公楼的公有化——国有分配制
新中国成立以后，政府通过没收敌伪房地产和住宅的方式，迅速确定
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了办公楼及住宅的国有化基础；并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和国家职工。
建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表
建设时间 1909年 1912年 1923年 1932年 1906年 1925年 1902年 1907年 1920年 1922年 1928年 1936年 1925年 1923年 1920年 原使用机构 俄国侨民会 横滨正金银行 英国汇丰银行 满洲中央银行 中东铁路管理局 南满铁路驻哈办事处 华俄道胜银行 中东铁路中央电话局 苏侨音乐专科学校 吉黑邮政管理局 银行 哈尔滨弘报会馆 哈尔滨万国储蓄会 德国领事馆 丹麦领事馆 现使用机构 教育书店 黑龙江省美术馆 中国银行哈尔滨分行 中国工商银行田地支行 哈尔滨铁路局 哈尔滨铁路公安局 黑龙江省工商联合会 铁路中心医院办公楼 黑龙江省外事办公室 黑龙江省邮电管理局 农业银行道外支行 黑龙江日报社 哈尔滨教育委员会 省供销合作联合社 市文学艺术界联合会 地址 道里区中央大街122号 道里区地段街133号 道里区兆麟街37号 道里区田地街115号 南岗区西大直街51号 南岗区红军街108号 南岗区红军街77号 南岗区银行街31号 南岗区奋斗路292号 南岗区民益街100号 道外区北四道街18号 道里区经纬街5号 道里区中央大街1号 道里区西二道街6号 道里区田地街89号
随着新中国经济建设的发展，国家也开始集中建设办公楼及工商业用房，形成了一些设计和功能比较简朴，但施工质量较高的建筑。这些房地产投资都是在国家高度统一的计划体制下完成的，是集中投资建设的结果。到1979年，我国城镇房地产建设投资90%以上是来自中央和地方政府的财政拨款，政府基本上是房地产产品的惟一供给者。
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（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化
1978
年12月中共十一届三中全会以后，政府在1982年、1988年、1993
年和1998年进行了四次大的机构改革和行政体制改革。
1982年的第一次改革，是一次有益的探索，加快了干部队伍的年轻化，但没有触动高度集中的计划经济管理体制，没有实现政府职能的转变。
1988年的第二次政府机构改革首次提出了转变政府职能的要求，强调政府的经济管理部门要从直接管理转变为以间接管理为主，强化宏观管理职能，淡化微观管理。改革的重点是那些与经济体制改革关系密切的经济管理部门。
黑龙江省及哈尔滨市政府机关在1988年的改革中开始精简机构，省市部分委办厅局开始合并，重复性的处室按计划精简，被精简下来的处室随即转变为经济实体的专业公司，并配有相应的行政级别，兼有政府权利，依旧在政府机关办公楼内无偿使用写字间办公。
在计划经济体制下，配有政府权利的国企专业公司形成了行业垄断，发展迅猛，经济效益巨增。90年代初，这些公司逐渐开始兴建自己的写字楼，并陆续从政府机关的办公楼内迁出。
90年代初国企专业公司兴建的部分写字楼（现已对外租赁）
所在区域 南岗区 写字楼名称 汽车大厦 地址 东大直街96号 所属单位 哈尔滨汽车工业总公司
政府主管部门 市政府汽车工业办公室 4
南岗区 CMEC大厦 东大直街98号 黑龙江省机械设备进出口公司 黑龙江省机械工业委员会 国务院石油工业部直属 中国人民银行沈阳中心行 南岗区 中石大厦 东大直街100号 中国石油哈尔滨销售公司 南岗区 金融大厦 红军街24号 哈尔滨市人民银行 南岗区 宣信办公楼 宣信街27号 省政府体改委 黑龙江省人民政府 南岗区 中海大厦 宣化街110号 黑龙江海外发展总公司 黑龙江计划经济委员会 黑龙江省人民政府 黑龙江省煤炭工业管理局 南岗区 国际公司大厦 中宣街20号 黑龙江省国际经济技术合作公司 南岗区 龙邦大厦 一曼街188号 东煤集团 南岗区 新发展大厦 果戈里大街328号 黑龙江乡镇企业联营公司 黑龙江省高等级公路工程公司 黑龙江省乡镇企业管理局 黑龙江省公路局 南岗区 海葳大厦 果戈里大街21号 南岗区 道理区 北国饭店 远东大厦 果戈里大街327号 友谊路392号 黑龙江省燃料总公司 黑龙江省物资局 省国际工程技术合作集团股份有限公司 黑龙江省人民政府 黑龙江省供销社 黑龙江省供销社 道外区 道外区 龙菜大厦 星河大厦 景阳街248号 景阳街181号 黑龙江省蔬菜公司 黑龙江省农业生产资料公司 香坊区 外贸大厦 珠江路106号 省级12家专业进出口公司 黑龙江省对外贸易经济厅 黑龙江省对外贸易经济厅 香坊区 外贸粮油大厦 中山路122号 黑龙江粮油食品（集团）进出口公司 5
1993年政府的第三次机构改革是在确立社会主义市场经济体制的背景下进行的，它的核心任务是在推进经济体制改革、建立市场经济的同时，建立起有中国特色的、适应社会主义市场经济体制的行政管理体制。
根据改革方案，政府组成部门、直属机构、办事机构要减少27个，人员减少20%。
黑龙江省及哈尔滨市政府直属机关在这次的机构改革中相继撤消了省市的化工局、物资局、电业局、邮电管理局等机关单位，被撤消的机关与政府脱钩转制为集团企业，逐步缩减财政性拨款，实行独立的经济合算，自负盈亏。
第三次机构改革后，哈尔滨市在短暂的几年里出现了上百家国有专业公司，并随着政府机关超编人员的分流，各家公司的员工人数逐步地扩大，继而成立了若干专项的子公司，导致办公环境越来越拥挤，许多国有专业公司的子公司开始选择租赁写字楼或宾馆办公。
自1994年起，哈尔滨写字楼租赁市场逐渐活跃起来，拥有自家写字楼的企业也看好市场机会将空臵的写字间出租给刚起步的新公司。
1998年政府开始了第四次机构改革和经济体制改革，改革的目标是：建立办事高效、运转协调、行为规范的政府行政管理体系，完善国家公务员制度，建设高素质的专业化行政管理队伍，逐步建立适应社会主义市场经济体制的有中国特色的政府行政管理体制。
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第四次改革之后，政府原有的机构仅保留了财政、教育、卫生、公安、民政、建设、人民银行、农业、交通、劳动、人事等部门，其余机构全部撤消，其管理职能均划归到新组建的经贸委和发改委等部门。
第四次改革对以往黑龙江省及哈尔滨政府改制的企业冲击巨大，除电信、金融、电力、石油、烟草等少数国家垄断企业仍然可以良性运转扩大发展之外，像外贸、煤炭、物资、林业、机械、冶金、纺织、土畜产、供销等原政府转制的企业公司均失去垄断地位，经营举步为艰，大量的工作人员陆续下岗。
为了扭转被动的局面维持生计，大多数亏损企业公司利用自己办公地理位臵优越的条件开始将自用的写字楼出租，如地处省政府办公区的原国防科工委、机械工业厅、对外经济贸易厅、国际公司均将大部分写字间整层出租。
至此，原政府机构及国有企业办公楼在哈尔滨写字楼租赁市场上占有了相当大的比例，由于其均处于COD之内，在地理位臵上极其优越，租赁情况一直看好。
（三）哈埠宾馆——写字楼租赁市场的后起之秀
哈尔滨市在改革开放以前的高档宾馆均由省市政府接待办公室和旅游局直接管理，普通宾馆由商业局统一管理，宾馆的建设维护由财政性拨款解决。改革开放前，高档宾馆除接待外国来宾及中央、省外政府官员及政府大型会议代表之外，均不对外营业。
改革开放前省市政府管理的宾馆一览表
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宾馆名称 花园邨宾馆 和平邨宾馆 北方大厦 哈尔滨国际旅行社宾馆 哈尔滨华侨饭店 友谊宫宾馆 马迭尔宾馆 天鹅饭店 地址 南岗区海关街2号 南岗区中山路171号 南岗区花园街403号 南岗区红军街25号 南岗区红军街72号 道里区友谊路263号 道里区中央大街89号 香坊区中山路95号 主管单位 黑龙江省政府接待办公室 黑龙江省委办公厅 黑龙江省政府接待办公室 黑龙江省外事办公室 哈尔滨市旅游局 哈尔滨市政府接待办公室 哈尔滨市旅游局 黑龙江省接待办公室
改革开放以后，哈尔滨市加快了经济建设的步伐，省市政府机关及国有企业开始兴办第三产业，一时间几乎所有的省市机关及事业单位和国有企业以及驻哈中直单位都建立了劳动服务公司，并以第三产业为主展开经营，结合哈尔滨的地理环境优势建立了众多的星级宾馆。
改革开放后哈尔滨兴建的国有（部分）星级宾馆
宾馆名称 黑龙江林苑宾馆 哈尔滨望江宾馆 哈尔滨星河宾馆 哈尔滨秀水宾馆 哈尔滨鑫鑫宾馆 八一宾馆 哈尔滨天竹宾馆 哈尔滨龙运宾馆 哈尔滨大庆宾馆 哈尔滨蓝天宾馆 黑龙江银河宾馆 帕弗尔宾馆 龙门大厦 地址 道里区田地街118号 道里区河图街175号 道外区承德街186号 南岗区果戈里大街174号 南岗区东大直街108号 南岗区文庙街9号 南岗区松花江街6号 南岗区春申街28号 南岗区国民街23号 南岗区中山路169号 南岗区中山路252号 南岗区邮政街 南岗区铁路街 服务等级 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ 投资单位 黑龙江省森工总局 大庆石油化工总厂 省生产资料总公司 市经济协作委员会 黑龙江省国家税务局 黑龙江省军区 哈尔滨铁路局 哈尔滨公路客运公司 大庆市人民政府 空军016部队 黑龙江省物资局 黑龙江省电力工业局 黑龙江省旅游局
这些宾馆最初的经营对象只是以招待全国各地系统内兄弟单位为主，入住率不是很高，但随着经济的放开，全国各地的厂矿企业纷纷进入哈埠市场设立办事机构，宾馆开始对外常年出租写字间，收益颇丰。
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由于许多宾馆都是政府机关及企业投资开办的，所以在租赁写字间的客源方面具有得天独厚的优势，很多外地企业驻哈机构几乎都是租赁当地关系单位的宾馆，如：银河宾馆隶属于省物资局，来自全国各地的建材、钢铁企业的办事机构都因与省物资局有着直接的业务关系而常年租赁银河宾馆的写字间开展业务。
为了能够吸引到更多的外埠企业驻哈机构租赁写字间，各家宾馆都开始进行内部装修并建立商务中心及娱乐配套设施，逐渐向国际标准化商务酒店的方向发展。
（四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣
改革开放中期，哈尔滨民营企业发展迅猛，松雷集团、铁力集团、哈磁集团、东方集团、相继建造了自用写字楼，在改善了自身企业办公环境的基础上，开始将空臵的写字间推向租赁市场，尤其是东方集团的写字楼，由于地处省委办公区的花园街，毗邻秋林商圈，地理位臵优越，出租率达到了90%。
民营企业的发展逐渐推动了哈尔滨市经济格局的改变，目前哈尔滨民营企业总数达到了2300余家，相对地扩大了哈尔滨写字楼市场的需求。
2000年始，由于民营企业发展空间的壮大，民营企业开始大规模建造写字楼，如人和集团、圣泰制药、欧替药业、济仁药业、金都普乐实业、亿阳集团、新中新电子、光宇集团相继建成了自己的写字楼，以写字楼为标识树立自己的企业形象，并为扩大企业影响，产生聚集效应，面向中小民营企业租赁部分写字间，以写字楼为聚焦点，形成多个民营企业园区开
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始享受相应的优惠政策。
（五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD
哈尔滨开发区是由国家级哈尔滨经济技术开发区和国家级哈尔滨高新技术产业开发区于2001年11月合并组成。哈经开区、高新区分别创建于 1991年和1988年，分别于1991年1993和年经国务院批准为国家级开发区。现集中区规划总面积30.7平方公里。设有南岗、哈平路和迎宾路三个集中区。
南岗集中区主要作为高新技术项目孵化和企业研发基地，金融、保险、中介服务、餐饮、旅游、文化、休闲、娱乐中心，国内外著名大公司总部及驻哈分支机构的集中地；
1989年11月，哈尔滨开发区南岗集中区兴建了第一座写字楼，即：“哈尔滨高科技创业中心”。此后，随着南岗集中区的发展，大批的高新技术产业开始进入，在这一时期相继建成了哈气办公楼、四海写字楼、中国移动综合楼、开发区管理委员会综合楼等。
1994年之后，众多的国内外高科技企业在开发区优惠政策的吸引下进入开发区创业，写字楼的需求迅速增长，房地产开发商也看好这个时机纷纷进入开发区兴建写字楼及住宅。
通过十余年的建设，开发区的房地产开发形成了巨大的规模，尤其是南岗集中区自1994年起相继建成了远东商务中心、万宝大厦、乐业大厦、华辉商贸中心等多座写字楼。
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目前，开发区南岗集中区有中国银行开发区支行等各有关金融机构的分支机构7家；保险公司3家，投资类咨询公司14家；通讯类企业17家；中介服务机构26家；餐饮类企业121家；交通运输企业69家；贸易类企业282家；科技型企业504家，还有已建成及即将完工的华风世贸广场、福斯特大厦、星河国际、中融国际大厦、盟科汇及景观新都市等可利用的房产61处，更有着四通八达的交通干线。经过10年的发展，开发区具备了建设城市CBD的雏形。
二、哈尔滨写字楼市场发展现状
（一）哈埠写字楼办公区域的划分
哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来3年内将会有多个项目进入市场。
从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、开发区南岗集中区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。
写字楼分布区域划分明细表
分布区域 南岗中心区 省政府中心区 开发南岗集中区 道里中心区 划分范围 哈站地区-秋林地区-烟厂地区-宣化地区-教化地区-和兴地区； 和平路-中山路-中宣街-文府街-文治街-文政街-文昌街 赣水路-民航路-鸿翔路-衡山路-珠江路-嵩山路-红旗大街-湘江路-闽江路-海河路-辽河路-淮河路-黄河路； 经纬街-地段街-友谊路-哈药路-新阳路；
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（二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分
哈尔滨写字楼供应的来源主要划分为：专业化写字楼、政府机关及企业闲臵的办公楼、宾馆、临街底层商服。另外，一些小型服务类企业为减少经费开支选择了居民住宅为办公场所。
哈尔滨写字楼租赁类型比例底层商服6%民居5%国有企业办公楼37%专业写字楼28%宾馆24%
（三）各区域写字楼市场租售情况的调查 1、南岗中心区
南岗中心区属于哈尔滨老办公区域，自
1954年松江省与黑龙江省合并
之后，中共黑龙江省委员会就设立在秋林区域的花园街，此后各直属党政机关均设臵在省委周围，形成了党政办公区。
90年代至今，随着经济的发展，南岗中心区成为了发展调控的枢纽地带，在秋林地区、红军街地区、烟厂地区相继建设了汽车大厦、新发展大
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厦、深业大厦、沪士大厦、华驿大厦、锦绣科技大厦、远大商务公寓、恒运大厦、龙工大厦、金融大厦、北亚大厦、东方大厦、奥维斯发展大厦、船舶大厦、大世界写字楼等多座写字楼。目前，这些写字楼业态多数运行良好，空臵率较低。
（1）南岗中心区写字楼租售价位调查
写字楼名称 奥维斯 恒运大厦 中宝大厦 远大商务公寓 新发展大厦 沪士大厦 深业大厦 华驿大厦 北亚大厦 船舶大厦 锦秀科技大厦 东方大厦 层数 28层 28层 17层 22层 8层 30层 31层 27层 18层 16层 20层 18层 使用面积 50-1200 20-480 28-800 57-268 15-32 40-120 50-150 65-240 45-120 50-230 28-120 65-240 售 价（S） 租（天/米）销售率 出租率 14000.00/米2 4.00 12% 57% 10000.00/米2 3.00 11% 73% 9000.00/米2 3.00 7% 47% 10500.00/米2 2.40 25%（住） 70% 不出售 2.00 —— 85% 不出售 2.30 —— 87% 7500/米2商住 2.50 60%（住） 60% 不出售 4.00 —— 67% 不出售 3.00 —— 78% 不出售 2.00 —— 42% 不出售 2.50 —— 67% 不出售 3.00 —— 93% 2
（2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况
宾馆名称 哈尔滨华融饭店 黑龙江帕弗尔宾馆 哈尔滨大庆宾馆 黑龙江银河宾馆 哈尔滨哈特酒店 哈尔滨华威商务酒店 哈尔滨龙达瑞吉商务酒店 哈尔滨北北大酒店 哈尔滨八一宾馆 地址 南岗区颐园街2号 南岗区邮政街79号 南岗区国民街23号 南岗区中山路252号 南岗区西大直街108号 南岗区花园街368号 南岗区海城街156号 南岗区春申街2号 南岗区文庙街9号 服务等级 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ 日租金/ 米2 5.00元 3.00元 2.70元 4.00元 2.50元 2.50元 2.00元 2.00元 2.00元 13
（3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查
项目 开发商 写字楼等级 落成时间 网络设施 电梯 总建筑面积 写字楼面积 层高 大型餐厅 室内停车场 泊车位 首层大厅 多功能会议厅 烟感报警 自动喷淋系统 中央空调 监控设备 大型购物 物业管理 洗浴中心 游泳馆 健身房 奥维斯 恒运大厦 奥威斯集团 恒运集团 5A甲级 甲级 2004.12 2002 ADSL ADSL 8部 4部 40265M2 30000M2 18504M2 13240M2 2.8米 3.3米 600 M2 400 M2 地下2层 地下2层 240 100 600 M2 200 M2 1000 M2 600 M2 有 有 有 有 有 有 有 有 有 无 戴德梁行 恒运物业 无 无 无 无 有 有 中宝大厦 中宝公司 宾馆★★★ 2004.05 ADSL 4部 33100M2 16700M2 3.3米 800 M2 地下2层 100 600 M2 无 有 有 有 有 有 中宝公司 有 有 有 远大商务 东力地产 商住一体 2003.04 ADSL 2部 31000M2 31000M2 2.8米 无 地下1层 80 300M2 无 有 有 有 有 有 亿宏物业 无 无 无 沪士大厦 华驿大厦 北亚大厦 台湾沪士 省邮政局 北亚集团 甲级写字楼 5A级智能化 普通写字楼 1999 1997 1998 ADSL ADSL 无 4部 4部 4部 2241284 M 43000M 13000M2 32700 M2 12000M2 13000M2 2.8米 3.3米 2.8米 无 800M2 无 地下3层 地下2层 地下1层 200 180 80 240M2 800 M2 500 M2 无 1200M2 750 M2 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 无 沪士管理 华驿宾馆 北亚物业 无 有 无 无 有 无 无 有 无 船舶大厦 哈工程大学 甲级写字楼 2004 ADSL 3部 22000M2 5300M2 3.2米 600 M2 地下2层 130 300M2 无 有 有 无 有 无 哈工程 无 无 无 锦绣大厦 锦绣集团 甲级 2001 ADSL 2部 32000M2 12300M 3.2米 无 地下2层 100 无 600M2 有 有 有 有 有 锦绣物业 无 无 有
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（4）南岗中心区写字楼客户特征：
A、南岗中心区写字楼客户调查
写字楼名称 中宝大厦 中宝大厦 中宝大厦 中宝大厦 中宝大厦 中宝大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 恒运大厦 奥威斯 奥威斯 奥威斯 奥威斯 奥威斯 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦
单位名称 哈尔滨丁和科技有限公司 哈尔滨韦氏电器有限公司 琦瑞美容用品有限公司 参美天赐康产业集团 哈尔滨圣邦微电子有限公司 加利福尼亚夏尼国际语言中心 哈尔滨弘明商贸有限责任公司 哈尔滨海洲营销有限公司 黑龙江省假日旅行社 宏程广告翻译有限公司 哈尔滨冬之星旅行社有限公司 宇洋出国留学服务有限公司 哈尔滨报达营销有限公司 黑龙江启南律师事务所 浮想科技开发有限责任公司 哈尔滨哈科电子公司 银河基金管理有限公司 东泽计算机培训中心 哈尔滨环球国际旅行社 卓越致远教育咨询有限公司 哈尔滨江帆旅游有限公司 北斗哈尔滨分公司 “达达猫“儿童用品 哈尔滨大生药品有限公司 新艺文化交流有限责任公司 哈尔滨时代网络有限公司 百胜餐饮集团哈尔滨分公司 （西门子）哈尔滨办事处 美国通用电器哈尔滨办事处 爱立信（中国）哈尔滨办事处 金马科技 哈尔滨丽瑞商贸有限公司 滨才国际交流有限公司 金东纸业有限公司驻哈办 华瑞制药黑龙江代表处 露西国际商务咨询有限公司 楼层 12层 14层 10层 14层 10层 5层 8层 12层 6层 17层 28层 19层 9层 11层 8层 27层 4层 6层 17层 20层 8层 16层 15层 12层 28层 22层 26层 30层 27层 25层 17层 7层 12层 13层 8层 22层 行业 GPW绿色防水剂 工业电器 美容用品 医药 质量管理系统 国际语言教育 美容用品 企业顾问 国内旅游 翻译 国内旅游 留学服务 手机代理 法律事务 旅游软件 网络软件 投资基金 计算机培训 边境旅游 企业高端培训 边境旅游 IT产品 儿童用品 医药 文化传播 门户网站建设 肯德基食品 通讯产品 电器产品 通信产品 教育软件 美容美发用品 因私留学服务 印刷纸张 药品销售 对俄贸易服务 使用性质 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 15
沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 沪士大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 新发展大厦 东方大厦 东方大厦 东方大厦 东方大厦 东方大厦 东方大厦 东方大厦 东方大厦
金视野教育科技有限公司 10层 学习卡 哈尔滨伟视达影视器材公司 8层 摄影器材 奇酷地带黑龙江（加盟）总部 13层 影视器材 开宇美容美发机构 29层 美容美发学校 紫光科技网络有限公司 15层 网络产品 哈尔滨普林办公用品经销部 13层 办公自动化产品 北京豹驰技术发展有限公司 14层 印刷机 哈尔滨金蝶美容公司 11层 美容用品 黑龙江永乐经贸有限公司 20层 化妆品、日用百货 韩国启明大学中国办事处 12层 留学 平安保险哈尔滨分公司（寿险） 4层 保险 英国剑桥教育组织中国代表处 15层 留学 黑龙江省中国国际旅行社 11层 境外旅游 哈尔滨球迷协会 8层 团体 鸿德霖经济贸易有限公司 8层 经贸 爱第尔动画工作室 6层 电脑设计 汇申展览（哈尔滨）有限公司 7层 展览公司 渴康集团 1层 医疗保健品 山石科技 6层 网站制作 湖北上宝服装有限公司 4层 服装团购 哈尔滨市博澳科技 市场部 6层 长途通讯 国际机械展览会 7层 专业展览会 东方澳新出国服务有限公司 8层 移民服务 黑龙江海外旅游总公司 境外旅游 哈尔滨鹭滨工业电子有限公司 7层 数控设备 新华人寿保险公司 2、3层 人寿保险 利百代投资顾问有限公司 7层 投资咨询 英特尔(中 国)有限公司 10层 IT 国泰君安证券 8层 股票证券 昆仑电子有限公司 7层 软件 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 B、写字楼客户企业性质
在南岗中心区出售和出租的写字楼，入住的公司里私营企业占了总量的90%，他们是写字楼的主要需求者。
在客户行业的调查结果中，旅游公司占20%、IT业占36%、贸易占15 %、保险公司占5%、广告咨询设计等专业公司占14%、其他占10%。
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C、写字楼用户企业规模
从办公人数来看，写字楼内多数公司规模较小，10人以下规模的占到了58.6%，构成了主流客户，并且绝大部分公司规模在20人以下，占75.8%。 从办公面积的客户需求来看，需求最大的是50平方米～100平方米的办公空间(42%)，对200平方米以下面积的需求则达到了25%，这反映了多数公司及办事处规模小的特点。
从租期来看，一般写字楼的起租期都是一到两年，并且绝大多数客户都选择租楼，因此，客户的流动性很强。
2、省政府中心区
省政府中心区是我省政治、经济、文化的中心，是联系南岗、动力两区的枢纽，又邻近香坊区，区域内共有省直机关30余家，260多个原政府改制企业。
90年代末，随着政府机构改革，政府办公楼空臵率上升，省政府机关事务管理局作为政府办公楼的物业管理机构开始向外租赁空闲的写字楼，由于租赁价格均在2.00元/米/日以下，出租率达到90%以上。
（1）省政府中心区写字楼租售价位调查
写字楼名称 创展国际 常青大厦 齐鲁大厦 保利大厦 长江国际大厦 层数 使用面积 售 价（S） 租（天/米2）24层 45-500 —— —— 30层 25-240 —— 2-3.00元 26层 15-100 —— 1.90元 15层 50-600 —— 4.50元 22层 30-1200 M2 —— —— 销售率 —— —— —— —— 23% 出租率 —— 73% 85% 65% 期房 17
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（2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查
项目 常青大厦 保利科技大厦 齐鲁大厦 创展国际 长江国际大厦 开发商 富阳臵业 保利大厦 山东省政府 北亚集团、华东房地产 黑龙江永泰建设 写字楼等级 甲级 3A级 宾馆★★★ 甲级 复合式写字楼 落成时间 2001 2001 2002 2005.10 2006.5 网络设施 无 adsl 无 adsl adsl 电梯 4部（LG） 4部 2部 3部 4部 总建筑面积 43000 M2 18000M2 21650 M2 55959.42M2 32600M2 写字楼面积（S） 28000 M2 12000 M2 8640 M2 11638.45M2 19826 M2 层高 3.2米 3.2米 2.8米 一层5.0米 3.4米 大型餐厅 无 有 600 M2 待定 待定 室内停车场 地下2层 地下2层 地下2层 地下2层 地下2层 泊车位 100 100 100 200 160 首层大厅 600M2 600M2 300 M2 800M2 1000 M2 多功能会议厅 400M2 800M2 无 700 M2 待定 烟感报警 有 有 有 有 有 自动喷淋系统 有 有 有 有 有 中央空调 有 有 有 有 有 监控设备 有 有 有 有 有 大型购物 无 无 无 无 待定 物业管理 富阳物业 华天物业 齐鲁商务酒店 暂无 深圳物业管理公司 洗浴中心 无 无 无 无 无 游泳馆 无 无 无 无 无 健身房 无 无 无 无 有 19
（3）省政府中心区写字楼客户特征
A、省政府中心区写字楼客户调查
写字楼名称 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦
单位名称 哈尔滨康辉国际旅行社 哈尔滨南格公司 格悦高新科技开发公司 山东航空公司哈尔滨营业部 深圳市南凌科技发展有限公司 深圳市明华澳汉科技有限公司 广联达慧中软件技术有限公司 哈尔滨市巨丰电脑有限公司 如新Nuskin-BDIT 深圳市拓鑫科技有限公司 哈尔滨四环医药有限公司 新中大软件股份有限公司 仁大律师事务所 哈尔滨芝溢堂医药有限公司 格瑞普信息技术有限公司 黑大同庆软件工程公司 新中大软件股份有限公司 中国电信黄页黑龙江分公司 上海新晃制冷机械有限公司 深圳航空哈尔滨营业部 哈尔滨杰邦拍卖有限责任公司 省龙行国际贸易有限公司 哈尔滨进恒管理咨询公司 哈尔滨天戈草业有限公司 哈尔滨朗坤化工科技有限公司 哈尔滨华强实业有限责任公司 哈尔滨松源科技工程有限公司 中国外运黑龙江公司 创信(哈尔滨)市场调查公司 黑龙江省穆棱富邦集团 亨邦生化公司 中国企业网 华日空调通风设备有限公司 完达山电子商务有限公司 奥的斯（OTIS）电梯公司 中企动力科技公司哈尔滨公司 黑龙江三秀贸易有限公司 市吉光发光科技有限公司 楼层 行业 8层 旅游 11层 医药 28层 消防器材 10层 民航票务 23层 系统集成软件 16层 智能卡 18层 软件 18层 软件应用系统 24层 保健品 13层 软件 13层 医药 18层 软件 13层 法律 13层 医药 22层 智能网络 20层 计算机机房工程 18层 电子商务软件 12层 电信 14层 制冷设备 14层 航空票务 19层 拍卖 19层 边贸 26层 人力资源 19层 园林规划 19层 化工 12层 智能追踪系统 18层 工业仪表 14层 国际运输 8层 行业市场调查 13层 实木地板 13层 塑料原料 6层 网络 6层 空调 17层 电子商务 15层 电梯销售安装 6层 机械工业 28层 日用化工产品 23层 稀土纳米材料 使用性质 产权 租赁 产权 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 产权 产权 租赁 租赁 租赁 租赁 产权 租赁 产权 租赁 租赁 租赁 产权 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 产权 租赁 租赁 租赁 租赁 20
常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 常青大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 保利科技大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦 齐鲁大厦
北京西门子通信有限公司 哈尔滨科技书店 哈尔滨攀事达医疗器械经销部 大目标广告策划公司 平和医药有限公司 哈尔滨德隆电子技术有限公司 哈尔滨佳越电子有限公司 哈尔滨亚讯通信有限公司 南凌科技发展哈尔滨分公司 黑龙江威联装饰工程有限公司 黑龙江延伸期货经纪有限公司 北京新网数码信息技术公司 黑龙江省新巨丰装饰有限公司 哈尔滨新一方科技开发公司 黑龙江省盛鼎数码科技公司 日本富士达电梯哈尔滨公司 哈尔滨市创意思维广告公司 远大空调哈尔滨办事处 哈尔滨市东泽外国语学校 雅芳中国有限公司黑龙江公司 北京博力特新创技术有限公司 熊猫移动通信设备有限公司 大宇国际哈尔滨代表处 韩亚航空公司 联想有限公司哈尔滨办事处 华为通讯哈尔滨维护中心 艾默生服务网络(哈尔滨) 哈尔滨深思软件开发有限公司 施耐德电气(中国)投资公司 斯达康有限公司哈尔滨办事处 越洋出入境咨询服务有限公司 深圳富通集团哈尔滨公司 山东航空集团公司营业部 三隆期货经济有限公司 西安挖掘机哈销售处 哈尔滨远方科技有限责任公司 哈尔滨舒尔工贸有限责任公司 普纳橱柜 哈尔滨世纪宏岩旅游有限公司 大宇重工哈尔滨办事处 哈尔滨远方科技发展有限公司 黑龙江农垦鸿鹄旅游有限公司 16层 1层 24层 11层 2层 17层 16层 11层 13层 16层 2层 7层 12层 7层 4层 7层 5层 5层 8层 4层 7层 14层 5层 6层 3层 11层 13层 8层 6层 2层 6层 8层 10层 11层 8层 4层 7层 3层 7层 7层 4层 10层 通信设备 专业书籍 医疗器械 广告 医药 软件 软件 无线发射器 软件 设计装潢 期货交易 IT行业 装饰工程 西门子楼宇控制 多媒体信息 电梯安装销售 广告制作 中央空调系统 教学 化妆品 美国爱克赛UPS 移动通信设备 机械设备 航空票务、旅游 计算机 通讯设备 IT业 软件开发 电气 UT产品 出入境服务 电器 航空票务 期货交易 机械设备 软件 工业产品 橱具 旅游 韩国机械 电脑 旅游 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 产权 租赁 产权（500米） 租赁 产权（350米） 租赁 租赁 租赁 产权600米 产权（300米） 租赁 产权（350米） 租赁 租赁 租赁 产权（400米） 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 21
B、写字楼客户企业性质
由于是以省政府为核心的办公区域，选择在省政府周边写字楼办公的企业多为国内大型企业驻哈分支机构，由于这些企业必须在日常的业务过程中与政府打交道，故此，选择在省政府中心区可以提高企业的办事效率。
在省政府中心区出租及出售的写字楼，入住的公司国内大型企业驻哈分支机构比例较大，占35%左右；其次是外国企业在哈埠的办事处，约占26%；私营企业以贸易及工业产品居多（主要是原政府公务员下海经商，从事的与原政府工作相关的业务）约占18%；国内航空公司驻哈机构占12%；IT行业比例较小，占5%；其他如医药、广告公司约占4%左右；
C、写字楼客户企业规模
省政府中心区写字楼内的企业比较规范，相应的管理体制比较健全，从办公人数上来看，20—30人的企业较多，占65%左右；构成了主流客户群体，20人以下的企业较少，占20%左右；大型集团办公企业的人数在50—100人之间占15%；
从办公面积的客户需求来看，需求最大的是300-400平方米的敞开式办公空间约占48%，150—300平方米的的需求占26%左右；整层800—1000平方米的需求占15%左右；150以下的需求较小，占8%左右。
从租期上来看，省政府中心区的起租期较长，一般在三到五年之间。选择购买写字楼的投资型客户不多，主要是因为省政府将迁移到松北新区
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的传闻，导致投资客户不敢轻易出手，省政府旁的“创展〃国际”写字楼始终都没有开盘也有这方面的因素在其中。多数的投资客户均将会展区域与省政府中心区做比较，均侧重于开发区南岗中心区的会展中心区域。
3、开发区南岗集中区
（1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查
写字楼名称 地王大厦 星河国际 福斯特大厦 中融〃国际 盟科汇 万宝大厦 层数 使用面积 19层 100-1000 32/43 —— 25层 50-400 29层 150-300 5层 52-330 7层 27-90 售 价（S） 26500.00/米 12000.00/米2 8200.00/米2 6600.00/米2 7600.00/米2 —— 租（天/米2）22.5元/米 —— —— 2.50元/米2 —— 2.50元/米2 销售率 60% —— 65% 43% —— —— 出租率 89% 整栋销售 —— 30% —— 80%
（2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查
宾馆名称 福顺天天大酒店 哈尔滨新加坡大酒店 哈尔滨华旗饭店 地址 开发区赣水路20号 香坊区赣水路68号 开发区国际会展中心 服务等级 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 日租金/ 米2 5.00元 5.00元 5.00元 23
（3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查
项目 开发商 写字楼等级 落成时间 网络设施 电梯 总建筑面积 写字楼面积 层高 大型餐厅 室内停车场 泊车位 首层大厅 多功能会议厅 烟感报警 自动喷淋系统 中央空调 监控设备 大型购物 物业管理 洗浴中心 游泳馆 健身房 地王大厦 开发区开发建设总公司 3A智能化 adsl adsl 2部 44580M2 37650M2 3.2米 1000 M2 地下二层 120 200 无 有 有 有 有 无 无 无 无 星河国际 北亚、华东房地产 智能化 5A智能化 2006.05 2005.03 adsl adsl 3-5扶梯 241000 M 145202M2 28000 M2 32680 M2 3.8米 3.2米 无 无 地下一层 地下二层 170 400 无 800 M2 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 有 超市 昆仑物业（拟） 显高物业 SOKO会所 暂无 SOKO会所 暂无 SOKO会所 暂无 盟科汇 盟科臵业 福斯特大厦 福思特房地产 五星级智能化 2005.08 adsl 7直/12扶 59865 M2 42750 M2 3.2-3.6米 850M2 地下二层 300 600M2 无 有 有 有 有 无 福斯特物业 暂无 暂无 暂无 中融国际 上海中植 5A智能化 2004.10 adsl 4部LG 58000 M2 41650 M 3.3米 无 地下二层 400 800 M2 有 有 有 有 有 无 中植物业 暂无 暂无 暂无 （4）开发区南岗集中区写字楼客户特征
A、地王大厦投资型客户分析
写字楼名称 地王大厦 地王大厦 地王大厦 地王大厦 地王大厦 地王大厦 地王大厦 地王大厦 单位名称 万盛科技发展有限责任公司 新万达贸易黑龙江分公司 哈尔滨和成公司 哈尔滨市益发纺织公司 日月广告 黑龙江弘博律师事务所 诺氏制药有限公司 哈尔滨世腾农牧有限公司 楼层 9层 10层 8层 9层 12层 4层 6层 8层 行业 消防器材 国际食品代理 工业安保设备 服装 广告传媒 法律 外企医药代办 林木种植 使用性质 产权 产权 产权 产权 产权 产权 产权 产权
地王大厦位于开发区南岗集中区赣水路28号，毗邻昆仑小区、新加坡
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大酒店，地理位臵极其优越。建成初期受到投资型客户的重视，大厦30%的写字间产权被投资型客户购买，37%的写字间被企业购买自用，未售出部分有大厦物业部门进行租赁。
投资型客户多为女性公务员及集团企业的中高级管理人员，年龄在35-45岁之间，居住区域在开发区及南岗区居多。
B、开发区南岗集中区写字楼客户企业性质
开发区南岗集中区是哈尔滨市高档写字楼最为密集的地区之一，也是外资企业最为集中的地区，而且是各大型跨国企业在哈尔滨或东北地区办公首选之地，因此各种产业类型的外资公司都有分布，主要以IT业、制造业和服务业为主。
在过去的几年里，IT产业发展迅速，大量的IT公司进入这开发区南岗集中区，不仅推动了南岗集中区写字楼市场的发展，而且从各产业类型租户结构来看，IT类公司目前所占比例为29％，IT公司已经成为这一地区最重要的租户。
虽然目前IT产业景气下降，IT公司租用面积有所下降，但依然保持着比较大的比例，从这一点上显示南岗集中区对于主流经济形势的变动非常敏感。
C、写字楼客户企业规模
开发区南岗集中区企业多为高新技术企业， 在企业雇员的人数多为
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50人左右，这个比例占80%左右。但在工作环境的要求上比较注重空间的科学性，一般这些企业在选择办公面积上不少与400平方米；
从写字楼市场需求的潜力上来看，由于高新技术产业产生的及CBD聚集效应的影响，开发区南岗集中区近几年需求一度看涨，未来的开发区南岗集中区将成为写字楼市场的黄金地带。
4、道里中心区
近年来，道里区依托中心城区的比较优势和机场资源，发展“空港产业圈”，以中央商务区为龙头，形成集群效应，全力推动新兴产业。道里区截取产业链“高端”环节，吸引人才、资本、信息等生产要素向区域内流动，充分利用中心城区公共基础设施和商务配套设施完善，资金流、信息流、人才流和物流密集等优势，吸引更多的跨国公司总部或地区总部以及外埠在哈企业总部入驻。截至目前，进入哈市的10户世界500强企业有5户落户在道里区。此外，47户中直金融及国内大型保险、商业企业及日本、法国、美国等国的跨国公司也先后入驻。他们还对全区适合发展区域经济资源和空间进行合理定位和空间布局，规划辖区国内、跨国企业及高科技、加工制造、金融等企业布局，形成集群效应。发挥区域内香格里拉、凯莱商务酒店、“财富中心”的集群作用，引导、鼓励友谊路、中央大街和尚志大街等地区空臵写字楼按照国际化标准提升。
目前，松花江畔开发建设的万达商业圈已全面开业，并与中央大街、东大直街形成三足鼎立的态势，构筑了该区新的物流港湾。投资76亿元，
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占地1平方公里融合了商住和商服的综合功能区的爱建新城，拔地而起的商业街，吸引了上海、北京、深圳及国外的商业财团来这里抢占投资热土，今年9月末爱建商业街正式建成并投入使用。
（1）道里中心区写字楼租售价位调查
写字楼名称 财富中心 SOMO 宏光大厦 社科大厦 层数 使用面积 售 价（S） 租（天/米2）22层 148-300 M2 —— 4.2-5.2元 225层 35-480M 4800/米（建） —— 22层 敞开1000 M2 8200/米2 3.50元 14层 16-68 M2 —— 1.71元 销售率 —— 20% 50% —— 出租率 35% —— —— 100% （2）道里中心区宾馆写字间租赁价格调查
宾馆名称 哈尔滨曼哈顿商务酒店 哈尔滨北疆宾馆 哈尔滨希尔西大酒店 哈尔滨友谊宫 地址 道里区兆鳞街71号 道里区中马路13号 道里区兆鳞街 道里区友谊路 服务等级 ★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 日租金/ 米2 1.80元 1.50元 2.00元 3.50元
（3）道里中心区写字楼物业配套情况调查
项目 开发商 写字楼等级 落成时间 网络设施 电梯 总建筑面积 写字楼面积 层高 大型餐厅 室内停车场 泊车位 首层大厅 多功能会议厅 烟感报警
财富中心 泰富控股公司 宾馆★★★★ 2005.12 光纤 3部三菱 23420M2 16380M2 3.4-4.6米 21层旋转餐厅 地下一层 室内50室外60 2800M 1200M2 有 SOMO 爱达投资臵业 创业型 2004 adsl 2部观光电梯 20000M2 13420M2 4.2米 无 地下一层 100 2400 M 无 有 社科大厦 省社科院 办公楼 1992 无 4部 23780M2 16400 M2 3.0米 无 地下一层 80 2350 M 无 有 宏光大厦 三电房地产 商住 1999 adsl 2部德国奥达 48000M2 12000M2 3.0米 无 地下一层 60 无 无 有 27
自动喷淋系统 中央空调 监控设备 大型购物 物业管理 洗浴中心 游泳馆 健身房 有 分户中央 有 无 美联百胜 有 有 有 有 无 有 社区 爱建物业 社区营业 社区营业 社区营业 有 无 不完整 无 社会科学院 无 无 无 有 无 有 无 三电物业 无 无 无
（4）道里中心区写字楼客户特征 A、道里中心区写字楼客户调查
写字楼名称 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 社科大厦 单位名称 哈尔滨市鑫业音响公司 展鹏电子有限责任公司 大连东芝哈办事处 北京科诺华电子技术有限公司 达华工程管理集团 黑龙江联合石油化工有限公司 十亿网络技术有限公司 顺合汽车工业贸易有限公司 东方饺子王管理公司 哈尔滨市华人设计网络公司 黑龙江中现信息有限公司 北方土特产礼品店 广东金正公司黑龙江分公司 哈尔滨零点信息有限公司 哈尔滨龙启广告有限责任公司 楼层 2层 4层 5层 4层 4层 7层 2层 1层 2层 4层 2层 1层 14层 14层 11层 行业 音响批发 家用电器 东芝电器 电子产品 工程投标、咨询 润滑油 网络工程 汽车销售 餐饮 网站制作 农业信息网 工艺品 音响产品 信息中介 广告制作 使用性质 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 B、道里中心区写字楼客户企业性质
由于哈尔滨市是省会城市，长期以来省市政府以哈尔滨火车站为分界线，自然分割成两个行政办公区域，黑龙江省委、省政府及直属机关大多数分布在南岗区，哈尔滨市委、市政府及直属机关则分布在道里区。
道里区自1954年开始即成为了哈尔滨市政务办公区，1989年哈尔滨成为计划单列市，道里区又得到了蓬勃的发展。
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道里区毗邻松花江畔，旅游餐业极度发达，旅行社、食品、文化娱乐 等企业成为了写字楼的重要客户群体。道里区随着经济的发展相继建成了曼哈顿商厦、金帝商厦、联升广场、振龙商城成为服装、轻工产品的积聚地，相伴而来的全国各地厂商大量进入大道里区。道里区的商务写字楼的需求也随即扩大。目前，道里写字楼的用户多为粮油食品、轻工、服装、旅游、航空票务等行业。
C、道里中心区写字楼客户企业规模
道里中心区写字楼客户属于商业物流行业，一般在人数上都不超过30人，其中写字间的内业人员仅在7-10人左右，所以在选择写字楼面积上50-80平方米的占有大的比例，接近于70%左右。
三、哈尔滨写字楼市场调研结论分析
（一）企业选择写字楼的特征 1、新办小企业首选住宅办公
由于租用办公楼的支出相对较高，刚刚起步的小企业会选择在住宅内办公，以较低的成本投入，满足公司办公场所的需求，住宅成为办公场所的基本构成之一。
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2、有实力的服务性行业开始注重企业形象
哈尔滨市内一些相对具有实力的服务性行业，如：会计师事务所、律师事务所、广告公司、保险公司、商贸行业，它们需要一定的办公面积，并且开始对公司形象有所关注，逐渐成为专业写字楼的主要客户来源。 3、星级宾馆酒店成为写字楼租客的附加选择
由于哈尔滨市内星级宾馆的服务配套，形象都相对较好，它们已经成为外地企业所青睐的对象，这些外地企业会与宾馆商定几间长包房，安臵自己的办事处或分支机构。
以上三种办公特征，实际上显示了三类办公需求：
（1）需要办公面积但是租金承受能力较低，无力关注形象； （2）需要较大办公面积且对形象较为关注； （3）需要办公面积较小但十分关注形象。
这三种需求呈现出明显的三个层次，整个哈尔滨市对于写字楼的需求已经由纯粹的物质需求发展到对形象的需求，而纯写字楼所承载的精神价值，正是企业对于形象的追求。
（二） 写字楼—高首付高利率带来高成本
企业对写字楼使用面积的需求，通常都在100-300平方米之间，哈尔滨在售写字楼使用面积均价9000.00元左右，而目前购买写字楼的贷款很多都是首付5成、贷款8年，相对于住宅而言，显然资金压力较大；另外，购买写字楼的贷款利率也高出住宅利率近1%， 还有房产税等需要交纳
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的各种税费，约占投资额的20%左右。这些高额的费用支出，无疑给写字楼投资带来了不可回避的成本风险。所以大多数的企业选择租赁而不购买。
与高比例的住宅类投资客户相比，写字楼因为提供按揭难度较大，因此投资客户相对较少，只有随着金融政策的逐步放开，写字楼投资客户才会涌现。
（三）会展经济将带动CBD写字楼旺销
种种迹象表明，在今年哈尔滨春季度房展会后的旺季大比拼中，无论住宅、写字楼，还是商业物业，会展中心及其周边区域的各类项目都表现出强劲的销售势头，需求旺盛，很多业内人士把它归结为大的经济形势良性发展，给了消费者信心，但更多人则认为，CBD整体市场状况已经初现端倪，客户看好区域市场前景。
会展中心周边的发展形成了所谓的“羊群效应”，大多数知名外资企业进入哈尔滨市时都希望在开发区南岗集中区设立自己的机构，因此类似华旗饭店、新加坡大酒店这样的五星级酒店内都有大量的跨国公司入住，但是每一单位租用面积并不很大，客观上抬高了开发区的租金。作为附带作用，会展中心附近的福斯特大厦的产权客户中也集中了大量有实力的公司，加上该区域基础设施以及商业氛围渐成气候，使得会展中心周边成为哈尔滨市写字楼市场最具实力以及代表性的区域。
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（四）开发区写字楼客户的特征
通过对福斯特的产权客户、新加坡大酒店、华旗饭店的租客调查，开发区内的写字楼客户呈现二个特征： 1、对写字楼的要求普遍较高
开发区内的客户对写字楼的要求主要包括地理位臵、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。 2、大面积租购的企业开始增多
随着开发区南岗集中区建设进程的加快，大面积租购的企业开始增多福斯特大厦客户中，整层购买的比例占到近35%。
（五）哈尔滨写字楼市场未来趋势———售价租金整体回落
从2004年下半年开始，除开发区南岗集中区以外，南岗中心区、省政府中心区字楼的租金持续下跌，租赁市场进入调整阶段，宏观经济不景气和供应量过大是导致此种情况的根本原因。
在哈尔滨写字楼销售市场，由于多数在建和规划项目采取出售方式推出，（爱建、中融国际大厦、创展〃国际）造成市场压力较大以及购买者心理预期较低。另外，由于租金持续下跌，也带动了售价的整体回落，成交价格与以往水平存在一定差距。影响未来哈尔滨写字楼市场的因素主要包括：
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1、哈尔滨本土企业购买力不足
写字楼适合于第三产业的需求，现今哈尔滨产业结构是以重工业为支柱产业，第三产业进入了完全竞争市场的格局，导致利润收益的不确定，对于购臵产权写字楼将产生巨大的风险性。 2、金融政策始终没有放开
出于对贷款风险及可能会产生的泡沫的考虑，在金融政策方面控制较严格，目前写字楼按揭成数、年限过低（个人最高为六成10年，公司最高为五成5年），很大程度上抑制了消费能力。
3、政府对企业相关政策不清晰
相关政策主要表现在两个方面，一是改善投资环境方面，在明确私营经济的法律地位方面不清晰；二是规范房地产市场方面，即对于加强宏观调控、健全市场规则、建立新的资源性资产配臵等方面。
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