房地产权属登记的历史沿革

房地产行政管理　Ｃｍ　ｍ　Ｌ　ＴＥ　房地产权属登记的历史沿革　张雪马鞍山市房地产产权市场管理处　中国共产党也在根据地和解放区先后颁发过《井　一、房地产权属登记制度的历史变迁　岗山土地法》、《兴国土地法》、《土地登记法》。打　我国的土地及定着物登记制度有着悠久的　历史，早在黄帝、大禹时代就有“平水土、划九州”　之说；周朝的“井田制”、秦朝的“商鞅变法”、汉朝　的“屯田制”、明朝的“鱼鳞图册和赋役黄册制度”　土豪、分田地，将土地和房屋分给广大农民，进行　土地登记，颁发土地证，确定土地所有权。但由于　土地革命、抗日战争、解放战争，许多法律法规都　没有在全国范围内得到较彻底的贯彻实施，广大　人民群众的利益没有得到合法的保护，大部分房　产和土地都被蒋、宋、孔、陈为代表的少数资产阶　级据为己有。　新中国成立后至今，房地产权属登记制度经　历了四个不同的发展阶段。　第一阶段（１９４９年一ｌ９５５年）为公有制和私　及清朝的“地丁合一，排丁入亩制度”等等，都是　我国早期进行房地产权属登记的法令和制度，其　主要目的是为分定田产，缴纳税赋所用。而我国　历史上真正完整的第一部房地产权属登记（不动　产）法规则是北洋政府时期１９２７年颁发的《不动　产登记条例》，其明确规定：不动产登记的对象为　土地和建筑物。登记的权利分为所有权、地上权、　永佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权八　种。其房地产权属登记机关为当时所设立的地方　审判厅。　有制并存阶段。根据当时的政策规定，对公共房　产进行管理和分配，对私有房产仍允许买卖，但　应在政府房产管理机构进行登记，发给《房产契　证》。　１９３１年正式颁发了我国历史上第一部民法　典《中华民国民法》。其中《民法・物权篇》明确规　定了对房产和土地的管理权、支配权和排他权。　同时还颁发了《土地法》，明确规定要对土地及其　定着物的权利进行登记和变更登记。同一时期，　盘，幢数较多，核对困难，更应该增强责任心，逐　个查看比对，确保准确性。　３．现状与房屋竣工证明材料信息是否一致　第二阶段（１９５６年一１９６５年）为全面所有制　和集体所有制阶段。１９５６年１月，根据中共中央　批转中央书记处第二办公室《关于目前城市和房　屋基本情况及进行社会主义改造的意见》，在全　国范围内对城市私有房屋通过采用国家经租、公　对照测绘图形、规划证明关于建筑物的说明，　查看建筑物有无违建情况。如：加建、改建。通过比　对现状与图形，确认是整体违章还是部分违章。　５．公建配套用房与相应的证明材料记载的　信息是否一致　根据测绘报告、公建配套立　明，列出公建配套的清单，并且在　其具体的位置，逐个查看公建配套　马　从物权取得的角度看，房屋竣工是交付使用　的前提，也就是房屋不动产物权成就的必要条　件。在实际操作中，除将房屋竣工证明材料作为　必收件外，仍有必要现场查看竣工情况。　４．现状与建设工程符合规划的证明材料信　息是否一致　称《房产法》）颁布实施期间，我国的房地产权属　登记经历了房地合一、房地分离的演变过程。　１．在《土地法》出台前，主要是根据国家的　《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》、　《城市私有房屋管理条例》、《关于开展全国房屋　普查的通知》、《关于开展城镇房产产权登记核发　产权证工作的通知》等政策规定，设立房地产权　属登记机构，通过房屋普查，落实私房政策，在全　国范围内开展城镇房屋总登记发证工作，并遵照　原城乡建设环境保护部《关于颁布（房屋所有权　证）式样及服务所有权登记工作的通知》精神，统　一了全国房屋所有权证式样，这是我国历史上第　一本依法统一制作、登记内容规范的房屋所有权　证。　２．《土地法》、《房产法》出台之后到社会主义　市场经济体制确立期间，根据其规定，实行房地　分离，分别由土地管理部门和房产管理部门负责　土地使用权和房产所有权的登记发证工作。无论　公有还是私有都必须持有土地使用权证和房屋　所有权证才视为合法有效。　３．２００７年《物权法》的颁布实施，使我国的　房地产权属登记发证工作又将进入“房地统一”　的时代。根据《物权法》的规定：“不动产登记由不　动产所在地的登记机构办理”。“国家对不动产实　行统一登记制度”。而我国现阶段的房地产权属　登记发证工作十分不统一，究其原因主要为：其　一，登记机构设置和登记内容不同。目前我国除　房地产行政管理　Ｃｍ　雎儿　ＴＥ　在少数城市实行“房地合一”的房地产权属登记　模式外，大多数城市都处于土地使用权和房屋所　有权分属土地管理部门和房产管理部门分别进　行登记的“房地分离”模式。其二，是全国范围内　的农村房地产权属登记工作进展缓慢、不能同　步，有的地方甚至根本没开展这一工作。其三，是　从事不动产登记和权属登记的部门太多。除了土　地和房屋外，还有林业、水域、矿产等其他不动产　登记管理部门。这种分散登记的结果只能是造成　职能交叉，职责不明、机构重叠、人员亢余、信息　不畅通、财政负担重。因此，对不动产实行统一登　记制度势在必行。　三、对房地产权属登记工作的两点建议　１．尽快改革目前房地分离的分散登记体制，　依法设立房地产权属统一登记制度，实现城乡一　体化、房地一本证。　２．为了克服地方本位主义、政出多门、机构　重叠、办事效率不高等诸多不利因素，建议打破　地域管辖，由中央政府分划几个片区（如华东地　区、西北地区等），设立直属中央领导的不动产登　记机构，对本片区范围内的不动产实行统一登　记，统一发证，统一建档、统～管理。此举既可以　充分整合目前分散在各个管理部门和登记机构　中的财力、人力、物力以及信息技术等资源，又可　通过科学抉择，建立健全不动产统一登记中的登　记程序、中介机制、责任分担、救助途径、登记赔　偿等一系列配套制度。进一步推动我国不动产登　记工作的法制化、规范化、科学化。　参考文献：　１．吕德潭．理顺房地产权属管理体制的思路．中国房　地信息．２００１．７　２．沈春女．试论我国房地产权属登记制度．黑龙江省　政法管理干部学院学报．２００３．６　３．陶娟．对完善我国现行房地产权属登记制度的几　点思考．阴山学刊．２００３．３　４．尹春燕．房地产权属登记——房地产法实用丛书．　中国民主法制出版社．２００６　５．尹文军．房地产权属登记管理　产．２００２．４