合同法论文---论租赁合同的效力问题研究2012-10-29

吉林省广播电视大学开放教育

毕业设计（论文）

课题名称：论租赁合同的效力问题研究 年级专业：10年秋本科 法学专业 学生姓名：于佳林 学号：************* 指导教师：刘 蕊 职称：副教授 导师单位：白城广播电视大学

白城广播电视大学

论文完成日期： 2012年10月29日

摘 要

租赁在人们的生产和生活中是非常普遍的，特别是房屋租赁的效力问题已经成为普遍关注的热点问题。如果不能有效的解决及规范管理会给双方带来重大损失。明确出租人和承租人的责任和义务已成为现实合同中存在的最大障碍。只有通过对出租人和承租人明确合同的效力来解决存在的问题。

关键词：房屋租赁,效力,责任和义务,合同

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目 录

一、 租赁合同概述----------------------------------------------------------3

1、承租合同的定义---------------------------------------------------3 2、租赁合同法律特征------------------------------------------------3 3、租赁合同的种类---------------------------------------------------3 4、租赁合同的内容---------------------------------------------------4 二、 规范租赁合同的内容及法律效力----------------------------------4

1、租赁合同主要条款-----------------------------------------------4 2、对出租人的义务、责任、效力--------------------------------5 3、对承租人的义务、责任、效力--------------------------------5 三、总结----------------------------------------------------------------------5 参考文献----------------------------------------------------------------------6

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论租赁合同的效力问题研究

一、 租赁合同概述

1、租赁合同定义

首先我们要明确租赁合同中对出租人、承租人、承租物、租金做一个明确的定义。 租赁合同就是当事人一方将物提供给对方使用、收益，对方当事人为此支付租金的协议。提供物的使用的一方为出租人，使用他人财产并支付租金的人为承租人，被交付使用的物为承租物，租金则为使用租赁物的代价。 2、租赁合同法律特征

2.1租赁合同是诺成、有偿、双务合同。租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为，故为诺成性合同，而非实践性合同；租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得利益，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因此租赁合同是双务合同。

2.2租赁合同是转移租赁物使用收益权和使用权的合同。租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的，在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点是它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。所以，出租人在与承租人订立了房屋租赁合同后将房屋交由承租人居住，即将房屋的使用权在租赁期间交由承租人行使。 2.3租赁合同是一种具有确定期限的合同。租赁合同具有临时性的特征，不能永久使用。虽然我国《合同法》在215条中规定，租赁物期限6个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，但同时也规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是认定租赁合同不成立或者无效，可见，我国《合同法》对于租赁合同是作为不要式合同为一般情形的。当然，这并不排除其他法律或者法规对某些租赁合同做出需要特殊形式的规定，如房屋租赁合同期定理、变更、终止等应当采用书面形式，甚至要求登记。 2.4租赁标的物只能是特定的非消耗物。租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是特定非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。 3、租赁合同的种类

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根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租 赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。 4、租赁合同内容

根据（合同法）第213条的规定，租赁合同的内容应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式和期限、租赁物维修等条款。租赁物必须具有合法性，法律禁止流通的物不得出租，例如，出租淫秽录像带、出租枪支为非法的无效租赁行为。租赁物原则上应为现存之物，但法律也允许以将来可取得的物作为出租的标的物。另外，租赁物既可以是财产的整体，也可以是财产的一部。例如，房屋的墙壁可以出租给承租人作广告。但出租财产的一部时，当事人应明确租赁物的使用范围。为保护出租人的利益，当事人可以协商约定押金条款，实践中这种做法比较普遍。押金是出租人要求承租人预付的担保出租财产的安全以及租金的支付的抵押财产。如果承租人届时不归还租赁物及支付租金，出租人就从押金中扣除。但是，押金不能超过标的物本身的价值，并且在私房等大额标的物的租赁中，法律不允许承租人收取押金。

二、 规范租赁合同的内容及法律效力

1、 租赁合同主要条款：

根据我国《合同法》第213条规定，租赁合同包括以下条款： 1.1租赁物的名称； 1.2租赁物的数量和质量； 1.3租赁物的用途； 1.4租赁期限；

1.5租金的支付期限和方式；

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1.6租赁物的维修。

2、对出租人的责任、权利义务、效力

2.1未按照合同规定的时间提供出租财产的；未按照合同规定的数量质量提供出租财产的；未按照合同规定提供有关设备、附件等，致使承租人不能如期正常使用；出租船舶、车辆等大型工具如因出租方操作不当或服务人员的过失造成租赁逾期的，承租人可以解除合同，如果因此给承租方造成损失的，应赔偿损失。

2.2出租方的权利按时收取租金；对房屋使用的监督，监督房屋出租后就交由承租人按合同规定的方式去使用，出租人在租赁期限内不占有该房屋；在房屋租赁期间有权出售已出租的房屋；租赁期满后，收回出租房屋，租赁期满后或承租人停租，出租人有收回房屋和附属设备的权利。

2.3交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定的用途；维修租赁物的义务；物的瑕疵担保义务；权利的瑕疵担保义务； 3、对承租人责任、权利义务、效力

3.1由于使用保管和维护不当，造成租用的财产损失、灭失的承担责任；擅自拆改房屋、设备、机器等财产的责任；擅自将租赁财产转租或进行非法活动的责任；逾期不返还租赁财产的责任。

3.2按照租赁合同规定的使用时间、方式使用承租的房屋，在此期间内，承租人有对房屋的占有、使用、收益的权利，任何人不得侵犯；出租的房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权；在租赁期限内，出租的房屋出售后，承租人有对出租房屋的继续租用权，直到期满为止，新的出租人不得以任何理由拒绝；房屋需要维修或已到维修期出租人未予维修的，承租人有督促出租人维修的权利。

3.3依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；不作为义务；支付租金的义务；返还租赁物的义务 三、总 结

在明确了租赁合同内容同时，还要清楚双方的责任、权利义务、效力才能促成一份有效租赁合同签成，只有达成共识，避免出现矛盾及冲突，而当前最重要的是，我公司广大人民还对合同法了解不多，有时还处于被动局面，所以在租赁合同签订时，一定要通过法律咨询才能保护双方的利益。只有了解、熟悉、双方才能共赢，社会更加和谐。

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参考文献

[1] 合同法学---------主编：赵旭东 [2] 中华人民共和国《合同法》

[3] 中华人民共和国《房地产法》《土地使用法》

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