房地产开发企业土地增值税纳税筹划风险及防范

作者：李玲丽

来源：《财会学习》 2019年第6期

摘要：全面营改增背景下，增值税成为了房地产开发企业中最为重要的税种，在企业的纳税成本中，土地增值税占据较大比重。出于纳税成本控制的理念，房地产企业大度在积极地进行着纳税筹划，但其土地增值税纳税筹划相关工作开展中存在着一定风险。本文将对相关风险以及房地产开发企业在土地增值税纳税筹划风险应对上的不足进行分析，并就如何更好进行纳税筹划风险的防范提出合理化建议。

关键词：房地产；增值税；纳税筹划

税务支出是房地产开发企业总成本体系中较为主要的一种构成，近几年，国家层面对房地产行业发展进行了较大的调控，利润获取空间被不断压缩下，房地产开发企业需要在成本支出上进行更好控制。纳税筹划已经成为了房地产开发企业进行纳税成本控制的首要选择，但在土地增值税纳税筹划工作开展中，相关风险一直存在，正因如此，探寻出土地增值税纳税筹划工作开展中的风险防范性策略也十分必要。

一、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的主要风险

房地产开发企业土地增值税纳税筹划的风险与一般形式的纳税筹划风险并无明显差异，具体的风险类型包括核算风险、政策性风险和成本风险。其中核算风险的产生会加剧一般性税务工作的压力，成本风险的产生会导致纳税筹划工作的正向影响与价值无法充分发挥，纳税筹划工作开展反而会导致管理费用增加。而政策性风险下的法律风险一旦产生，房地产企业往往需要遭受巨大的直接与间接性损失。可以看出，纳税筹划虽然具有很多正向价值，但这些价值与功能的发挥需要以相关风险的防范、规避为大前提，纳税筹划风险防范自然也变得十分必要和重要。

二、土地增值税纳税筹划风险应对中存在的不足

( 一) 纳税筹划风险意识淡薄

很多房地产开发企业虽然在积极地进行土地增值税相关纳税筹划，但并没有对纳税筹划风险防范事宜给予足够关注，风险防范意识无法在纳税筹划相关工作开展中得到较好融入后，纳税筹划风险爆发的可能性也相对较高。也有部分房地产企业虽然针对纳税筹划风险进行了防范，但纳税筹划常态化进行中，风险防范意识会出现一定程度松懈，这也为相关风险的产生埋下了伏笔。房地产开发企业，财务管理部门以及纳税筹划工作开展主体对于风险防范事宜缺乏足够认识和重视下，纳税筹划风险防范机制更是迟迟无法形成，纳税筹划风险防范工作在开展上也无法取得较好成效。

( 二) 会计核算制度规范性较低

会计核算是纳税筹划乃至企业税务工作开展中的基础，一定意义上来说，会计核算能力高低与否会对税务工作整体开展产生十分直接的影响。但现阶段，很多房地产开发其中会计核算工作在开展上的规范性程度明显不足，特别是在那些业务范围相对较广的集团性企业中，会计核算的压力相对较大，核算结果的准确性也很难得到保障。不仅如此，很多房地产开发企业中会计核算制度本身并不规范，这一状态下，纳税筹划中对四级30％ ~60％超率累进税率的确定

便会变得十分困难。一旦会计核算上出现错误且这种错误传导至纳税筹划工作开展中，纳税筹划风险便会顺势产生。

( 三) 对政策法规的研读不足

任何企业在进行纳税筹划时都需要遵循合法性的基本原则，即纳税筹划需要在法律允许的框架内进行并与相关法律及政策法规的要求保持一致。房地产开发企业的土地增值税纳税筹划中，部分纳税筹划工作开展主体虽然具有专业的财务知识与税务知识，其能够对一般性纳税筹划工作开展予以较好处理。但其在政策法规上的研读能力有明显不足，中小型房地产企业甚至会处于短期利益来进行过度的纳税筹划尝试。缺乏对纳税筹划相关政策法规的研读、了解与尊重时，纳税筹划的政策性风险便很容易产生，这也会严重威胁到房地产开发企业的正常发展。

( 四) 纳税筹划思路不明晰

房地产开发企业在纳税筹划上的思路并不清晰也是其在相关风险防范上存在一种不足，且这种不足也很很容易导致具体风险的产生。一般来说，基于收入进行纳税筹划以及基于开发成本进行纳税筹划都较为可行，但在具体的纳税筹划工作开展中，很多纳税筹划工作人员对于如何进行具体思路的明确及选用较为茫然，在单一的项目开发与建设之中往往也会基于不同的纳税筹划思路开展对用工作。这一情形下，纳税筹划更加像是一种不合法的“偷税漏税”行为，但房地产开发企业由于纳税筹划思路上的不明确，很难对这一具体状况进行及时改正与调整，这也导致相关风险极有可能产生。

三、有效进行土地增值税纳税筹划风险防范的对策

( 一) 提升纳税筹划工作开展风险防范意识

在土地增值税这一主要应税税种的纳税筹划工作开展中，房地产开发企业，财务管理部门以及纳税筹划工作开展实际负责人都要具备较强的风险防范意识。具体来说，房地产开发企业可以效仿万科、绿地集团这样行业内优秀企业的做法，这两大著名地产商在已经基于内部控制视角进行了纳税筹划风险防范部门的确立，并专门对纳税筹划风险因素进行感知，排查和消除。一般规模的房地产开发企业可以结合自身需要，进行纳税筹划制度建设，并将风险防范意识较好融入到基础性制度之中，通过制度的指导与规范性功能发挥，增强相关主体在纳税筹划工作开展中的风险防范意识和主观能动性。

( 二) 加强会计核算制度建设

无论是出于纳税筹划风险防范亦或是提升财务管理能力的目的，房地产企业都需要加强会计核算制度建设，并通过会计核算制度上的不断完善来提升其会计核算能力。会计核算制度建设层面，核算手段创新，核算精准度提升事宜需要成为主要内容。建议房地产开发企业在会计核算上更多的利用信息技术与手段，并基于大数据理念进行会计核算数据中心构建。在此基础上，纳税筹划相关工作在开上能够对更为精准及有效的财会数据进行利用。伴随着会计核算能力的不断提升，纳税筹划在节税上的贡献可以不断提升。更为重要的是，严格遵循业务开展实际进行的纳税筹划也能够较大程度上对相应风险进行规避、防范。

( 三) 充分对相关政策法规进行研读

房地产开发企业土地增值税纳税筹划中更好对相关风险进行防范需要对与之相关的政策法规进行更为充分的研读，进而在政策法规允许的框架内，最大限度地通过纳税筹划来进行税务成本控制。例如，财务部门内可以指派专门人员对土地增值税相关政策法规变动信息，状况等进行具体负责，并为纳税筹划工作具体开展提供支持与帮助。对于纳税筹划工人实际负责人来

说，其则需要通过互联网等多种途径，对于相关政策发挥变动信息进行感知。与此同时，其也要就纳税筹划方案的合法性与合规性进行评估，并进行纳税筹划方案的调整以更为合法地开展纳税筹划工作。

( 四) 结合实际进行纳税筹划思路明确

在土地增值税纳税筹划风险的防范上，房地产开发企业需要确保纳税筹划工作开展上的稳定性，并加强不同时期纳税筹划工作开展间的联系。具体来说，不同规模以及不同经营管理侧重的房地产开发企业，其需要结合自身实际情况进行纳税筹划思路的选择与确立。例如，较为大型的房地产开发企业，其可以基于开发成本进行土地增值税相关的纳税筹划工作开展，具体来说，运用关联方交易的形式，对于项目工程开发与建设进行转包、分包不及可以将土地增值税负担予以减轻，更加可以将纳税筹划的风险进行一定转移，这也可以间接地帮助房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划风险的防范和抵御。

四、结语

土地增值税纳税筹划需要得到房地产开发企业更多的关注，在提升纳税筹划工作开展能力与水平的同时，将风险防范意识融入到相关工作开展的全过程，并对于具体风险予以跟高防范、应对也十分必要。值得注意的是，纳税筹划风险一旦发生会对房地产开发企业的经济利益，企业形象等诸多层面产生极为严重的负面影响，土地增值税纳税筹划工作开展中，相关风险的防范和应对自然也需要成为一种常态化工作坚持下去。