我国商业银行个人住房信贷风险及防范

我国商业银行个人住房信贷风险及防范

作者：刘新

来源：《现代经济信息》2015年第23期

摘要：文章结合实际分析了我国商业银行个人住房信贷风险的相关问题及防范措施。 关键词：商业银行；个人住房信贷风险

中图分类号：F832 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）023-000-01 一、引言

我国住房制度改革深化发展以来个人住房贷款业务发展飞速，特别是随着经济社会的发展和居民消费水平的提高，对住房的需求日益增长，使得我国商业银行个人住房贷款业务呈现出飞速发展的态势。然而，由于个人住房贷款业务本身具有借款人广泛且分散、贷款期限长、业务手续复杂、不确定性大等特点，使得个人住房贷款业务面临的风险很大。如果商业银行不能将个人住房贷款业务存在的潜在风险进行识别和控制，那么个人住房贷款业务将成为一个很大的风险源，随时威胁着商业银行的经营和发展。 二、某国有商业银行个人住房贷款业务发展现状

个人住房贷款业务是在传统银行业务基础上发展起来的，是某国有商业银行特色业务和重要品牌之一。了解其个人住房贷款业务发展现状，能更好的对个人住房贷款业务存在的风险进行分析，并提出防范相关风险的措施。 （一）个人住房贷款业务的规模逐年增加

某国有商业银2012-2014三年以来个人贷款分别为：13656.72亿元、16779.10亿元、20178.26亿元，环比增长额分别为：2803.52亿元、3150.44亿元、5626.29亿元，增幅分别为：25.76%、23.02%、20.26%，个人贷款在客户贷款和垫款中的比重三年以来分别提高了1.57、1.77、1.03个百分点。三年以来个人贷款在客户贷款和垫款总额的比重分别为：24.09%、25.83%、26.86%。通过分析可以看出，个人贷款在客户贷款和垫款总额中的比重呈现出逐年上升的趋势。

（二）个人住房贷款业务的资产质量

在客户贷款和垫款总额中，三年以来不良贷款额分别为：647.12亿元、709.15亿元、746.18亿元，不良贷款率分别为：1.14%、1.09%、0.99%。总体来看虽然不良贷款额有所增加，但是不良贷款率有下降的趋势，说明该银行三年来信贷资产质量良好，不良贷款额的增加是信贷规模的增大所致。

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然而，随着个人住房贷款额的逐年增加，银行面临的外部和内部的风险也逐渐增大。 三、该银行个人住房贷款业务的风险因素分析

由上述分析可知，尽管该国有银行个人住房贷款业务的运营状况良好，其个人住房贷款余额逐年提高，但是近几年由于房价的波动、房地产行业整体存在“泡沫”，加之其个人住房贷款风险管理本身存在的一些不足，使得该银行仍然存在着贷款难以收回等不良贷款风险，根据不良贷款产生的原因，本文客观地分析其存在的风险有以下几个方面。 （一）流程操作不规范

作为最早开设个人住房贷款业务的银行，该国有银行经验丰富，目前已经建立了较为完善的个贷业务流程和配套制度，逐步推广中心集约化经营模式，但是一些分支机构依然存在着制度执行不严、操作不规范的现象。主要问题有： 1.贷前调查把关不严

在操作过程中，有些工作人员由于责任心不强、业务不熟悉或对这些证件材料未进行必要分析、比对以及信息核查，导致材料不完整、不真实、甚至无效。此外，对抵押物真实性没有进行认真审查或实地调查的情况也时有存在。 2.有违规兼岗、混岗现象发生

在银行内部检查和审计中，特别是在某些偏远地区的基层支行，存在着主要业务操作环节“一手清”现象，导致业务流程风险内控失效，违规操作导致银行存在潜在风险。 （二）贷后管理仍是“短板”

虽然近年来在贷后管理制度方面该银行做了大力规范和强化，但是管理薄弱现象仍然存在，而且随着个人住房贷款业务的增长，一些基层分支机构贷后管理还有所弱化。

1.“重贷轻管”观念严重。一些基层的经办机构和人员认为个贷只要是真实的就不会出现问题，因此对贷后跟踪监控不甚重视。

2.监督检查审批处置不到位。在实际操作中，银行的内部管理和监督部门对于个人住房贷款业务的贷后管理还缺乏制度化、常态化的监督检查机制。 （三）“假按揭”是当前资产质量的主要威胁

“假按揭”是房地产开发商骗取贷款的重要手段，开发商为了给银行造成楼盘销售旺盛的假象套取银行信贷资金以解决营运资金短缺困难。这种“假按揭”情况下，一旦开发商欠缺还款能

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力，而那些被伪造者又以虚假购房为由而认定合同无效，拒绝还贷，那么毋庸置疑，银行将为此“买单”。

四、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务存在的风险，因此，只有从规范个人住房贷款业务的主体的自身行为出发，在银行内部形成规范的风险识别与防范机制，才能有效防范个人住房贷款风险。 （一）加强市场分析，有效规避市场风险

应该加强对国家宏观经济形势与政策、与金融市场相关法律法规进行研究分析，准确把握宏观经济形势，重点研究房地产行业的相关政策、法规和制度，及时把握市场形势，正确、理性评估个人住房贷款的数额、条件，如期限、首付比例、贷款利率等，并根据区域经济发展状况灵活调整，理性确定个人住房贷款业务的发展规划，不能因为盲目追求市场份额而忽略了贷款业务的风险防范。 （二）严格客户准入

为从源头上有效控制授信风险，商业银行应该严格客户准入，对客户进行准入资格审查。根据贷款业务的经验来看，应对借款人进行以下几个方面的审查：借款人的有效身份信息、收入的真实性、工作情况、相关技能、还款能力、交易的真实性、负债情况等，对于借款人的品德、家庭情况可采取现场调查、邻居走访的形式综合评定借款人的诚信状况、是否有可靠的收入进而对借款人设置个人信用等级，以备贷款之需。 （三）加强贷后管理

个人住房贷款业务的贷后管理工作包括风险监测、贷后检查、违约贷款催收处置、贷款信息维护、建立信贷档案等工作，而不应该仅仅局限于催收贷款、抵押物处置的工作。银行在放款后也应该对借款人、开发商、担保人、抵押物、合作机构等进行跟踪调查和检查，不断加强贷后管理工作。

总之，个人住房贷款业务作为银行资产业务的一种，是一项重要的个人银行业务。这项业务的开展规模、贷款风险与银行的风险控制能力密切相关。商业银行应该不断提高自身的风险识别能力和控制能力，不断加强银行内部业务规范管理，不断警惕国家宏观形式和金融市场的变化，建立并不断完善个人信贷业务的风险防范管理体系，从而增强商业银行整体的抗风险能力，实现商业银行经济价值的最大化，赢得市场竞争力。