房地产估价案例分析作2016(答案)

房地产估价案例分析作业

一、问答题〔3题，每题10分，共30分〕

1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?〔2003年〕 〔1〕现状房地产状况〔物质实体、区域和权益〕资料；

〔2〕规划部门批准的规划设计条件或详细规划〔或拆迁新建或改建的合法的最正确方案〕〔或技术经济指标〕；

〔3〕该地区居住物业的市场状况〔或发展趋势〕〔或租金、售价水平〕〔或经营期的现金流〕资料； 〔4〕该地区居住物业的建安成本和间接费用〔或建造成本费用〕； 〔5〕相关税费； 〔6〕贷款利率；

〔7〕该地区类似居住物业开发的平均利润水平； 〔8〕该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用； 〔9〕市政配套费用和土地开发费用；

〔10〕该地区土地出让金〔地价〕的规定和标准。 2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由。〔2004年〕 房地产估价师这样做的理由如下。

〔1〕①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；

②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的奉献部分；

③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用〔含利息收益〕及所得税等，包含了正常的商业利润等。

〔2〕收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。

〔3〕估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均〔客观〕成本〔或实际成本是历史，也不一定足社会平均〔客观〕成本〕。

3、甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?〔2004年〕

〔1〕甲公司可能提出的要求：

①按改造后的办公用途市场价值进行评估； ②对办公楼承租人损失进行评估； ③对装修、改造费用进行评估。 〔2〕房地产估价机构可做的答复；

①应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；

②经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失；

③承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

4、张某计划用自有闲置资金100万元购买1套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价格无数为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000元/100000=7%，所以选择购买酒店式公寓。 请问：〔1〕张某的选择是否正确？〔2〕针对两类物业的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

1

5、某企业一幢4层办公楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无有归还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。假设进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

二、单项选择题〔一般2-3个大题，10个小题，共20分〕

1、答案：〔1〕C 〔2〕D 2、答案：〔1〕D 〔2〕C 3. 答案：〔1〕A〔2〕C 4、答案：〔1〕D〔2〕C

三、案例分析题

〔一〕试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些？

【参考答案】国土局认定该评估结果无效的理由如下。

〔1〕土地评估机构的从业范围不够。〔2〕估价报告有效期超出时限。〔3〕土地评估机构的注册证书超出有效时限。〔4〕土地估价报告没有按照标准格式书写。〔5〕该评估机构不具备土地评估资质。

〔6〕估价结果严重失实，不符合当地地价水平。 〔二〕【问题】1.仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理？存在哪些问题？ 2.确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3.确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？4.日志巾的估价技术路线是否合理？如果不合理原因何在？5.假设你是估价师，该如何设计估价技术路线？〔2006年考试真题〕【参考答案】

1.估价工作流程不合理，存在以下问超。

〔1〕每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。 〔2〕两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。 〔3〕应该先签订合同再迸行实质性估价活动。

〔4〕不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。 〔5〕估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。 〔6〕缺乏权属资料核实调查过程。

〔7〕由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。

2

〔8〕缺乏审核。

2.确定土地估价事项一般包括以下内容。 〔1〕确定估价对象。 〔2〕确定土地估价目的。 〔3〕土地估价期日。 〔4〕界定土地价格定义。

〔5〕土地估价中特别事项的说明。 〔6〕审核。

3.确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底价和回收价格迸行基本定义。

〔1〕住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用权价格。 〔2〕对教育用地价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。

4.估价技术路线不合理，不合理的原因如下。

〔1〕出让底价主要依据月边拍卖价格进行比照确定不合理 因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。

〔2〕收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益复原法对原用途市场价迸行评估不合理 因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市扬价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市扬比较法与收益复原法等方法迸行估价不合理。

5.〔1〕收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

〔2〕出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。

四、改错题

1、改错如下：〔1〕计算管理费错，应为：2641102×5％=132055元；〔2〕计算销售税费和销售费用错，应为：14754340×〔6%+3％〕=1327891元；〔3〕计算利润错，应为：〔P+2641102+132055〕×20％=0.2P+549231

2、改错如下：〔1〕写字楼年总收益计算有误，应为5×90％×10780×365=1770.62〔万元〕；〔2〕车位年总收益计算结果有错误，应为800×5×90％×12=4.32〔万元〕；〔3〕成本及运营费用计算中有错误，应为2140×28.75％=615.25〔万元〕；〔4〕计算收益价格中年期有误，应为V=a/r×[1-1/〔1+r〕n]

×[1-1/〔1+13.8％〕]；=10371〔万元〕 3、改错如下：〔1〕有效出租率有错误，应为90％×90％=81％；〔2〕年出租收入有错误，应为3×36585×80％×365=32048460〔元〕；〔3〕单位面积开发价值有错误，应为147465556／47370=3113.1〔元/m2〕；〔4〕土地价值计算有错误，未考虑土地交易税费，应为V×〔1+5％〕=3113.1-2118-423.6V=544.3〔元/m2〕

4、改错如下：〔1〕结构差价计算错误。结构差价比率为1:1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算。结构差价计算应为：920×〔1.4-1〕×420=154560〔元〕=15.456〔万元〕；〔2〕新增建筑面积成本计算错误。新增建筑面积为280m2，而不是700m2。新增建筑面积的成本计算应为：920××280=9360640〔元〕=36.064〔万元〕；×700=504000〔元〕=50.4〔万元〕；〔4〕三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064+50.4=101.92〔万元〕

5、改错如下：〔1〕报酬率应为：10.28％；〔2〕年运营费用应为4257532元，不应包括折旧。〔《房地产估价标准》：对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获得收益的年限，选用对应的有限的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销〕。

五、指错题

〔一〕答案如下：1．缺少估价师声明。

2．缺少估价机构资格等级。

3．估价对象描述中缺失关于土地形状、坐落、四至、基础设施、地势及水文地质等方面的描述。

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4．价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用年限及估价时点。 5．估价原则中少最高最正确使用原则。

6．估价方法中，估价一般应采用两种或两种以上的方法，而不应只选择一种。 7．因用两种货币表示估价额，因此需应注明估价时点的美元对人民币的汇率。 8．估价结果中应注明单位面积价格。

9．估价人员中应注明估价人员的估价资格或职称。 10．缺少估价报告应用的有效期。 11．缺少市场背景分析。

12．估价师测算过程中计算出出租纯收益时未考虑使用面积于建筑面积的比率。

13．计算××大厦商场部分价格时采用资本化率9.5％，未明确取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。

14．计算××大厦写字楼部分价格时，未考虑使用面积与建筑面积的比率。 15．未明确建筑物资本化率的取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。 16．计算××大厦写字楼部分价格时，不应扣除4000m2。 17．地价估算中未扣除开发商的开发利润。

〔二〕答案如下：1．“估价时间”用语错误，应为估价时点。 2．缺少估价原则。 3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义。4．未分析租金水平的变化趋势。 5．1层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率〔出租率〕影响。 6．3层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率〔出租率〕影响。 7．6层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数0.75。 8．年运营费用中不应计算土地使用费。

9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

10．保险费计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计。 11.资本化率取值未说明理由和求取方法。 12．可获收益年限错，应为36年。

13．基准地价修正法中年期修正方法〔公式〕错。 14．基准地价修正法中已经过年期错，应为4年。

15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交待清楚。 16．未计算精装修成本费用。

17．建筑物折旧年限计算错〔应38〕。

18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。 19．成本法中未考虑相关销售税费。

20．未说明估价结果确定的理由〔应加权计算，不应用简单算术平均〕。

注：1．每格只给3分〔把第5、6条写在一格的，把第5、6、7条写在一格的〕

〔三〕【参考答案】第一部分 总述

4.货币单位为美元错误，应改为人民币，假设单位是美元，则应给出当日汇率。 5.需要特别说明事项中，土地使用年期与价格定义中使用年期不符。 6.土地估价签字中，缺少估价师资格证书。

7.土地估价机构盖章，缺少土地估价机构负责人签字。

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

8.政策因素中，《中华人民共和国土地法》应改为《中华人民共和国土地管理法》。

4

第三部分 土地估价

9.运用成本逼近法中，计算公式应改为土地价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益。

22。

11.投资利润中，计算公式应改为投资利润=〔土地取得费+土地开发费〕×开发周期×6%=12.07〔元/m2〕。 2。

第四部分 附件

13.缺少待估宗地《国有土地使用证》及权属证明复印件。 14.缺少评估机构及估价资格证书复印件。

〔四〕【参考笞案】第一部分 总述

1.估价依据中缺少国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批方法的通知》〔44号文件〕。

“估价日期。估价期日是一个时间点，而日期是一个时间段。

3.使用年限设定错误。待估宗地为划拨土地，其使用权年限应为无限年期。 4.估价结果中未说明币种为何类型。 5.缺少估价结果一览表。

6.需要特殊说明事项中，基础设施设定应为宗地红线外的基础设施条件和宗地红线内土地平整，缺少其他事项。

7.缺少估价机构负责人签字。

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

8.土地登记状况中未说明国有土地使用证的号码。

9.土地权利状况中未明确待估宗地是以划拨方式取得的。 10.土地利用状况中建筑物情况描述不够详细。 11.容积率计算错误。

第三部分 土地估价 12.市场比较法中未说明比较实例选择的原则及依据。

13.比较因素选择中应根据待估宗地是工业用地的特点选择与相关企业配套程度、工业区类型等因素。 14.地价指数不需要修正的理由不充分。

15.未说明市场比较法最后确定地价的依据及方法。

16.最后市场比较法价格计算不正确，应为〔465.8＋428.3＋457.5〕/3＝450.53〔元/m2〕 17.成本逼近法公式错，缺少利润，划拨土地使用权不应有土地增值收益。 18.土地取得费无依据。

19.税费计算错误，应为8.1＋5＋15＝28.1〔元/m2〕。 20.土地开发费依据不足。

21.投资利息计算期错误，应为〔270＋28.1〕×5.31％＋100×5.31％×1/2＝18.48。 ｜ 22.投资利患率取值无依据。

23.计算利润时未计入开发费利润。 24.未说明估价结果最终如何确定。

第四部分 附件

25.缺少待估宗地《房屋所有权证》复印件。

六、指出并改正下面估价报告片断中的错误〔此题10分。错处不趄过4个。如将正确的内容改错，

则每改错1处倒扣2.5分。此题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错〕

〔一〕、改错题答案

5

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。 改为：本次估价以委托人〔或××房地产开发公司〕提供的资料及数据 错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。 改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。 错误：自本报告估价时点起半年内有效。 改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。 改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

〔二〕、改错题答案 1.在通用性表述中，“标淮厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标淮厂房比特殊厂房的通用性强”。

2.在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。 3.缺少变现时间长短的说明。

4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

〔三〕、改错题

1.价值定义错，应为估价对象〔包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值〕的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

2.估价时点错，应为2008年8月30日〔取得拆迁许可证之日〕。 3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。

4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。

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