资产评估计算题(同名11196)

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元） 第三章 机械设备评估3、计算题

（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年 3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%

4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元) 6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)

（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)

2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3%

4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元) 5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92

X0.7

6）经济性贬值率＝[1－（80%）] ×100%＝[1－（80%）] ×100%＝14.5% 7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元) 8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元) 第四章 房地产价格评估

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?

根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。

根据题意：该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851832(元)

（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?

812%812%812%8被估房地产十年租期内的收益现值=234110%110%110%110%23110%66.75万元812%541510%110%5115110%

（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

成交价格 宗地 （元／平方米） 800 850 760 780 交易时间 2000/01 1998/01 1999/01 1998/01 1998/01 交易情况 0 2% 1% 0 0 容积率 1.2 1.3 1.4 1.1 1.0 剩余使用年限 45 50 50 40 45 区域因素 0 1% 0 0 -1% 个别因素 0 0 1% -2% 1% 待估地 1 2 3 4 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 年份 指数 1995 100 1996 105 1451997 108 1998 110 1999 111 2000 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

110%100100785.4元/平方米115100106P80011110102109110110050110%1110%100100812.8元/平方米115100106P28501111101112110010150110%110%100100841.53元/平方米115100106P3760111010010311009840110%110%100100881.93元/平方米 115100106P478011101001001999945110%451145114511PP785.4812.8841.53881.931P2P3P4830.41元/平方米44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。

该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 1)测算不动产总价=[3200*2.5*300*90%*(1-25%)/8%]*[1-1/(1+8%)]=19706113 2)测算建筑费及专业费= 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元）

3)利息 = 地价×[(1+7%)-1×3] + 8800000×[(1+7%)-1]= 0.225地价 + 939986 4)利润 = 19706113×15% = 2955917（元）

5)地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润= 1970-0.225地价-93 地价 = 6994224/1.21 = 5722620（元）

2

单价 = 5722620/3200 = 1788（元/ m）

2

楼面地价 = 1806.36/2.5 = 715（元/m）

（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。

1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12 = 84(万元)

2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38(万元)

10

4)该房地产的价格为：64.38 ×[1-1／(1+12％)]／12％ = 363.76(万元)

（8）假定某市政府将于2000年2月1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

2.5

1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%） = 8667.8（万元）

2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）= 2891(万元) 3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)

4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元

5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元)

（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。

1)预期完工后的楼价现值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×

481.5

[1-1/(1+10%)]/[10%×(1+10%)]=3057.62(万元）

0.75

2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+10%)=1305.74(万元) 3)税费:购买价格×4%

4)正常购买价格:购买价格=3057.62-1305.74-购买价格×4% 购买价格=1251.34(万元) 第五章 无形资产评估 5、计算题

（1）甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。

1）该专利资产的约当投资量=80×（1+25%）×（1+400%）=500（万元） 求乙公司的约当投资量=4000*(1+13%)=4520(万元) 利润分成率=500/500+4520=9.96% 2）求未来每年的预期利润额 第1、2年：（500-400）×20 = 2000（万元） 第3、4年：（450-400）×20 = 1000（万元）

23

3）求评估值：9.96%×（1-25%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）+1000/（1+10%）+

4

+1000/（1+10%）] = 366.42（万元）

（2）某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。 1）计算企业整体价值

估算出该企业整体资产评估价值

2/2

2）计算企业各单项资产价值 单项有形资产评估值为600万 估算出非专利技术评估值：100×(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(万元) 3）商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)

=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)

（3）甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为25%。试估算该商标许可使用权价值。

23

25%×（1-25%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）+55×10/（1+14%）+60×10/（1+14%）45

+65×10/（1+14%）] = 330.23（万元） （4）甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为25%。试确定该专利的使用权转让费。

利润分成率=100×（1+500%）/[100×（1+500%）+3000×（1+15%）]=14.8%

2

专利的使用权转让费=（1-25%）×20×[ （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）+（85-50）

345

/（1+10%）+（75-50）/（1+10%）+（75-50）/（1+10%）] *14.8%= 284.86(万元) 第六章 金融资产评估 5、计算题

（1）甲企业持有乙企业发行的优先股200股，每股面值500元，股息率为12%。当前的国库券市场利率为8%，乙企业的风险报酬率为2%。甲企业打算3年后将这些优先股出售，预计出售时市场利率将上升2个百分点。试评估该批优先股的价值。

3

优先股的评估值=200×500×12%/10%*[1-1/（1+10%)]+ 200×500/（1+10%）=104972.8（元） （2）评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。

1）新产品投资前两年的收益率为10%× (1－2%) =9.8% 9.8%× (1－2%) =9.6% 2）新产品投产以前两年内股票收益现值为:

收益现值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)= 8.52+7.26 = 15.78(万元) 3）新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：股票收益现值之和=100×1×

34

15%/(1+15%)+100×1×15%/(1+15%)=9.86+8.58=18.44（万元） 4）新产品投产后第三年起该股票收益现值为：

由于从新产品投产后第三年起股利增长率= 20%×25%=5%

所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100×1×15%×/（15%－5%）（1+15%）

4

=85.76（万元）

5）该股票评估值=15.78+18.44+85.76=119.98(万元) 第七章 流动资产和其他资产评估 4、计算题

（1）企业中某材料是两个月以前从外地购进，数量300公斤，单价150元，当时支付的运杂费为1500元。根据原始记录和清查盘点，评估时库存尚有100公斤这种材料。试评估该材料的价值。

材料评估值=100×（150+1500÷300）=15500元

（2）某企业要对其库存的某种钢材进行评估。该种钢材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4500元。今年5月1日评估时，经核实去年购进的此种钢材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。因此，需评估的钢材数量是600吨，价格可采用每吨4500元计算，试计算其评估值。

该钢材评估值=600×4500=2700000（元）

（3）某企业向甲企业售出材料，价款1000万元，商议9 个月后收款，采取商业承兑汇票结算，该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息6

贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期＝1000×6‰×6＝36万元 应收票据＝票据到期价值－贴现息＝1000－36＝964万元