消费信贷的发展及其对策研究

消费信贷的发展及其对策研究

一、住房信贷的含义、发展种类及其现实意义

当前，我国房地产市场异常繁荣，在国家住房政策的主导下，个人购买住房成为房地产消费市场的主力。受经济发展水平的限制和个人积累制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务—— 个人住房信贷。下面我简要介绍一下住房信贷。

（一）住房信贷的含义。住房消费信贷是住房金融中重要的组成部分,主要是指银行以及其他金融机构为购买住房者提供资金和相关一系列信用服务的总称。住房信贷一般都是长期性的贷款，其贷款期限在5年以上，最长的甚至可以达到30年。其形式可以分很多种，其中，以个人购房抵押贷款为最主要的形式。从各国实践来看，住房消费信贷已经成了住房金融的主体。目前，我国住房消费信贷主要是指个人住房抵押贷款，是个人支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押物，向银行申请长期贷款，然后以分期付款（Installment）的形式按月偿还本息的一种经济活动。

（二）住房信贷的种类。目前已经开办的个人住房贷款品种除了上面所介绍的个人住房抵押贷款，还包括个人商业用房贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、为竞拍购房者提供的个人住房贷款、外地居民个人住房贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款等,此外还有为“安居工程”、“经济适用房”、“21 世纪小康住宅示范小区工程”等配套开办的个人住房贷款品种。这些形式多样的个人住房贷款品种的开办，基本满足了不同层次居民购房的信贷需求。但是个人住房贷款对银行来讲是一项新兴的零售性业务，客户需求具有多样性和多层次性。因此要不断研究和创新，推出适合当地市场需求，并且有发展潜力的个人住房贷款业务品种，为客户提供灵活、适用、高效、便捷的还本付息方式。

（三）住房消费信贷在我国经济发展中的现实意义。积极开展个人住房信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以调整信贷结构，提高信贷或资产质量，具有十分重要的意义。

1、住房信贷有助于扩大内需,推动经济适度快速增长：众所周知，国民经济的增长需要靠国内消费需求、投资需求与出口需求这“三架马车”来拉动。在国外，消费率（消费占GDP的比重）一般约在70—80%之间。据国际货币基金组织与世界银行统计，1991--1995年间，世界平均消费率水平为78—79%，美国更是达到了83.7%，印度也有78%，而我国一直在60%上下波动。当前，我国所面临国际经济环境日趋紧张，出口需求、国际市场商品价格、汇率压力和外资利用等方面对我国经济产生消极作用，而且影响国内外投资者对我国经济前景的信心，大大增加了我国经济发展的难度。在这样的情形下，发展住房信贷，可以通过将远期消费转化为现期消费，从而扩大现期的消费需求，在投资和出口需求的

基础上，拉动国内总需求，有力的促进经济增长。发展住房消费需求可以成为经济发展的原动力。

2、住房信贷可以促进消费结构的升级和流通实现：(1)住房信贷可迅速实现消费结构升级和远期消费向即期消费的转化；(2)推行住房信贷有利于改善消费预期影响，催化消费实现；供给与消费之间的客观存在的时间差，致使现有供给能力与消费期望之间形成”购买力商品”。银行信贷政策在重视生产信贷的同时，很有必要重视住房消费信贷，通过扩大消费信贷，支持消费结构的升级，补充生产与消费之间的缺口，实现远期消费向即期消费的转化。

3、发展住房消费信贷可以提高居民物质生活水平：从消费结构看，我国许多居民的潜在消费需求没有得到满足。随着改革开放的不断深入，高中低收入家庭之间、城乡之间的消费断层不断扩大，使居民在消费水平、消费内容和消费时段上出现较大的差异。一方面由于城市居民对于一般耐用消费品的需求已经进入饱和状态，但对住宅、轿车等商品的潜在需求依然强烈；而另一方面鉴于住房消费巨额性的特点，即住房的价值巨大，属于几十万甚至于百万元级别的消费品，因此依赖即期收入和积累的“攒钱消费”模式的城镇居民家庭，在相当长的一段时间内无法实现这种消费水平的跨越，收入与消费之间存在着明显的断层，导致社会再生产循环的不畅。

发展住房消费信贷，挖掘和培养新的消费源泉，支持消费结构的升级，促进经济结构的调整；扩大消费需求规模，能使已经形成的大量生产能力得到有效发挥。

二、发展住房信贷的具体对策

当前，我国的住房信贷业务刚刚起步，由于政府相关经验不足和配套政策的欠缺、居民思想上存在传统观念的束缚和实际购买能力上的缺陷；另一方面，金融机构要如何在住房消费信贷的过程中，防范和分散风险，促进交易发生并维护正常的金融和社会秩序。如何制定出解决这些问题的对策将日益成为人民关注的焦点问题。

(一)转变居民观念，提高居民有效支付能力即居民实际收入。当前，制约信贷业务发展的一个重要因素就是居民收入水平低,经济承受能力差。虽然收入的增加主要依靠经济增长这块“蛋糕”的变大，但传统的工资收入中不包含住房部分才是目前有效需求过低的最直接原因。因此,首先要大力发展经济,增加居民就业机会, 提高工薪阶层特别是低工资收入的收入水平。同时要健全社会保障体系, 使消费者预期支出趋于稳定；其次在停止住房福利的分配之后，应对未享受住房的人给予一定数量的货币补偿，同时将工资改革与住房改革配套进行；此外，政府有关部门要大力支持商品房建设, 给予优惠政策, 降低房源价格, 使住房贷

款更多地面向中等偏低收入的社会群体, 只有这样, 个人住房贷款业务才有广阔的前景。

(二)金融机构要完善住房信贷的风险防范对策。1、对于管理风险，首先要建立完整的贷前调查体系；2、要建立高效完备的档案管理体制；3、对已形成风险的贷款， 要发动全方位力量进行清收。

(三)尽快建立个人信用制度。个人信用制度，是指个人通过信用方式获得支付能力而进行的一种消费、投资和经营的制度，是利用个人信用来达到提前消费、投资和经营的目的。建立个人信用制度，对于我国规避个人住房贷款的风险，建立各种风险防范制度都有重要意义。2000年4月1日起，我国开始实施储蓄实名制，这是我国个人信用制度的一个起点。从2000年7月1日起，上海市银行的消费信贷客户和118万张可透支信用卡用户率先拥有了资信公司做出的个人信用报告。可以简单地举例说，在5秒内，只要花10元钱，就可在上海相关银行查询到这180万人中任何一人的详细信用纪录。个人信用联合征信系统的运行，使银行在办理个人消费信贷业务时多了一层重要保障，那些有良好信用纪录的客户，将较容易地从银行那里获得借款和优惠条件，而有过恶意透支、欺诈行为的信用不良者，将很难从银行糊弄到贷款。但由于个人信用联合征信系统的建立和运行，并非银行自身所能做到，在没有建立该系统的地区的银行自己应先行建立银行的个人信用评估体系。该体系可以信用卡资料为基础，建立个人信用纪录，并据此对信用卡持有者进行资信评级。

（四）建立住房信贷的二级市场及其贷款证券化。如我在第二章中介绍，住房抵押贷款的二级市场即是以住房信贷为交易商品的特定市场。开发住房抵押贷款市场可以极大地缓解住房贷款短借长贷的矛盾，增强流动性，从而提高初级市场的放贷能力，让保险公司、各种基金、商业银行及其他金融机构参与贷款二级市场的融资，增加资金的供应和融通渠道，有利于资产组合和调整，从而进一步拓展住房信贷空间。

(五)完善住房公积金制度。住房公积金是我国在住房制度改革过程中，借鉴新加坡等国的成功经验，结合我国实际而实施的法定住房储蓄制度。实践证明这是解决我国住房问题的正确道路。只有在政府机关和企业、事业单位职工中普遍建立起住房公积金制度，才能提供稳定的、成本低的建房资金。

参考文献

[1]王歧山.《中国房地产金融全书》[M].中国社会出版社,2001年版

[2]王开国.《房地产证券化探索》[J].上海人民出版社，2002年版

[3]于伟,柳欣.个人住房贷款制度的中外比较和建议［Ｊ］.中国房地产金融，1999(12)

[4]杨咸月,何光辉.中国住房消费信用发展迟缓的理论思索［Ｊ］.中国房地产金融，1999(8)

[5]《中国统计年鉴》 中国统计出版社，2001年版

[6]但小刚.发展个人住房消费信贷的探索[J].中国房地产金融2001（4）

[7]雷鹏非.美国、德国、新加坡住房消费体系的差异以及原因分析.中国房地产金融,2002年(3)

[8]马聪妮.双管齐下拓展消费信贷[M].消费经济, 1999 (6)

[9]尹世杰.略论住房消费信贷[N].光明日报, 1999年 10月 29日

[10]汪明华.关于发展我国消费信贷的若干思考[J ].财贸经济, 2000 (4)

[11]刘郁礼.论商业银行消费信贷业务存在的问题及对策[J ].消费经济, 2000 (6)

[12]尹骞翮, 程清.消费信贷提速对策[J].消费经济, 2000 (6)

[13]李嫣红.房地产金融[M].广东经济出版社，2000年版

[14]李培育等.住宅产业发展战略与对策[M].中国发展出版社，2000年版

[15]尹伯成，边华才.房地产投资学[M].上海复旦大学出版社，2002年版

[16]张泓铭.《住宅经济学》[M].上海财经大学出版社，2000年版

[17]书琦.《发展农村住房消费信贷的建议》.西南金融，2004年第2期

[18]赵江山，李佳鹏《.央行调整房贷政策能否退烧房价》[M].经济参考，2004年

[19]票广葆.《制定和完善住房消费信贷的相关措施》.中大房地产信贷[M]，2003年版

[20]闵雪松.《个人住房抵押贷款的思考》[M].中国房地产金融,2002（10）