一、定价方法：
目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，鉴于本项目为高端别墅项目，衡阳市内可比较楼盘不多，且开发开发成本相对偏高，故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。
二、定价影响因素：
1、市场比较法
用市场比较法评估项目均价时，我司会考虑如下一些因素，分别为： 1） 2）
推售时机 区位因素 a. 环境
★ 自然环境 ★ 生活环境 ★ 配套环境 ★ 升值潜力
b. 交通
★ 通达程度 ★ 道路状况
c. 配套
★ 文化设施
★ 学校 ★ 生活配套
3） 物业因素 a. 规划户型
★ 项目规模
★ 小区规划（包括园林设计） ★ 外观设计
★ 楼间距（包括独立花园） ★ 容积率 ★ 户型合理性
b. 景观
★ 开阔性 ★ 山景 ★ 水景 ★ 人文景观
c. 设备
★ 智能化 ★ 其它
d. 小区配套
★ 车位 ★ 活动场所 ★ 会所设施
★ 设施档次
e. 建筑指标
★ 户内使用率 ★ 建材 ★ 装修标准 ★ 工程进度
4） 营销因素
包括： ★ 管理公司品牌 ★ 物业收费标准 ★ 物管服务内容 ★ 发展商品牌
★ 代理商品牌及操盘执行力度 ★ 物业管理公司品牌 ★ 地盘包装 ★ 宣传效果
2、成本法影响因素 1）地价 2）建筑安装成本 3）所缴税费 4）营销成本 5）开发周期
6）融资成本 7）管理费用 8）其它费用 9）不可预见费用
三、定价步骤：
1．
比较法
选择比较楼盘及制定比较权重 1）
选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较，并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。 2）
拟定比较因素，并制定权重
本项目与比较楼盘，将会在如上所述的影响因素之间进行比较，且根据项目的特性，制定不同的影响权重。 3） 4） 2．
对比较楼盘和评估楼盘进行评估 对其评估数进行处理，得出本项目均价
成本法
1）根据上述影响因素，分别计算其成本。 2）将计算之成本的10%作为不可预见费。
3）根据湖南地产界所制定的最低利润率25%，拟定金域蓝湾之利润率40%，计算本项目之均价。
注：但成本法的计价方式由于本公司接触金域蓝湾项目时间不长，没有相关具体开发数据，暂时未能提供详细的成本法价格计算数据，一下价格主要以市场比较法计算得出。
四、具体定价操作：
目前衡阳在售的项目中，我们选择产品品质较好的项目，并制作图表。 通过对项目的梳理来探讨，他们的定价方式和依据，以及我们该如何定价。
1、衡阳市部分高档楼盘情况汇总：
物业名称 总建筑面积 物业类型 所在区域 容积率 楼盘地址 别墅销售报价 建筑总栋数 衡府 116251 住宅+别墅高新区 +高档公寓 衡阳市高新技术产一期剩2栋别墅 一期15栋 二期3栋 业开发区63号街区 均价6300元/平米 香江水岸新别墅高档44620平方米 城二期C区 公寓 蒸湘区 蒸水区蒸水大道48号 衡阳华新开发区蒸别墅联排5000元-6000/元平方米 独栋800056栋 元—15000元/平方米 洋房：2900-3300元/平方米 祝融路壹号 123374平方别墅级坡米 地洋房 电梯房、洋高新区 水大道与祝融路交汇处东行200米 衡阳市高新开发区 319367平方房 ； 别墅【帕萨迪纳】高新区 米 （双拼、联别墅组团 排、独栋） 湘水明珠 50万平米 高层住宅 珠晖区 珠江棕榈园 华新大道56号（市独栋：7000-7500； 独栋只剩一栋，目前主推双拼一中斜对面，所属高双拼：均价6500-6800） 别墅。 新区） 珠晖区荷花坪 均价3200元/㎡ 中凌景帝 100000㎡ 高层 江东 湘江东路169号 均价3300元/㎡ 从上表中，我们可以看出越是高尚住宅，消费者更看中产品的地段和项目的整体品质、园林配套等。也就是说，购买高尚住宅的客户，不再是简单的购买一处居所，会更实际的从交通配套、小区绿化环境、产品品质、人文景观等各个方面全面考量。消费者更重中也更信任的将是产品所能带来的附加值以及住宅的舒适性。
2、价格类比，进行同类产品比较（市场比较法）：
项目名称 地理位置 规模 工程进度 交通方便程所占权重 衡府 18% 3% 3% 5% 8 6 10 7 香江水岸新城二期C区 珠江棕榈园【帕萨迪纳】别墅组团 本案 5 5 7 5 7 8 10 6 7 8 9 7 度 外部环境 5% 小区配套 5% 人文景观 12% 产品品质 8% 户内智能化 4% 市场形象 8% 建筑风格 5% 户型 5% 开发商品牌 12% 升值潜力 7% 综合 100% 均价 6 6 6 7 7 7 6 7 6 7 6300 7 8 8 7 7 7 7 8 7 7 7500 6 7 8 8 6 8 8 7 6 6 7000 8 6 9 9 8 6 8 8 4 5 从上表中，我们可以得出
比较系数= 所有可比权重得分总和/所有可比权重个数 比较系数=（++）/3=
参考权重均价 = 所有同类产品价格平均值 = 6933
参考均价=（本案权重/比较系数）×参考权重均价 × (同期房地产形势 + 同类产品销售状况 + 片区价格 +销售策略的综合比值) 计算得 参考均价 = *6933* = 6552
3、均价定价结论：
从上面的计算我们得知：
目前衡阳在售别墅项目的整体价格趋势。
我们经过仔细的推敲，认真的类比，根据别墅市场在衡阳未来1-2年的整体发展趋势，我们相信，金域蓝湾的别墅价格完全可以在6500—7000元之间，首批推出均价可暂时按6500元/平米均价进行操作。
根据别墅定价法则，结合衡阳别墅市场的产品价格区间，金域蓝湾的联排别墅和独立别墅按1:的比例进行分别定价。
其中联排别墅均价为：6180元/平米 独立别墅均价为：7140元/平米 推想：从定价上来看，我们在后期项目营销推广方面是否重点考虑： （1）、开发商的品牌塑造及项目高端形象的整体塑造； （2）、项目的延展，如何提炼附加价值。 4、项目销售总额计算：
金域蓝湾一期推出67栋别墅总销售面积为：平米
其中独栋别墅总销售面积为：平米，销售总额为:54,923,320元 联排别墅总销售面积：15416平米，销售总金额为：95,270,880元 项目一期总销售额为：平米*6500元/平米=150,194,200元 5、别墅分栋定价原则：
（1）景观优先原则：依据小区景观优势（人文景观、自然景观、小区规划小品水系景观等），作为定价依据；
（2）户型面积大小分类原则：依据独栋均价高于联排均价、同类型别墅面积与价格成反比、有架空层的别墅单价要偏低等，作为定价依据； （3）朝向原则：依据西向别墅价格低于东向别墅、南北方向遵循南北高中间低、联排别墅价格由西至东逐步走高，作为定价依据。、 （注：具体分栋别墅定价表我司另外专项提供。） 6、项目整体广告推广费用与销售总额的比例建议：
项目一期总销售额为： 150,194,，我司根据别墅项目的广告推广特点（在前期提供的营销策划报告提及）及衡阳房地产市场、衡阳媒体市场特点，建议：
项目一期阶段广告推广费用比例为总体销售额的%左右，即为： ￥2252913元。（具体推广策略及媒体投放计划、媒体投放比例我司将另行详细提供。）
谢谢审阅，顺祝商祺！
和利时房地产咨询有限公司（长沙） 2010年9月8日
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