权籍数据驱动全流程的不动产登记

Technology Forum 权籍数据驱动全流程的不动产登记 谭 峰 广东南方数码科技股份有限公司，广东 广州 510665 摘要：目前全国不动产登记工作进展的如火如荼，绝大部分地区已实现不动产权证的颁发，但在全面实施不动产登记的过程中，屡屡出现产权纠纷、民众投诉等问题。本文针对不动产登记中由于技术原因引起的社会问题提出权籍数据驱动全流程的不动产登记的解决思路，基于权籍数据实现对不动产的权属和权利在时空上做到精准唯一。 关键词：权籍驱动；数据整合；图属档关联；时空 中图分类号：C37 文献标识码：A 文章编号：1006-8465（2017）04-0400-02 1 背景 2015年3月1日，国务院正式颁布实施的《不动产登记暂行条例》，明确规定由国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的信息平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。 不动产登记的核心技术是在时空上确定不动产的权属及权利：一是在时间上衔接不动产登记的历史存量数据和现状数据，满足从首次登记到注销登记的整个不动产单元生命周期的管理；二是在空间上保证位置的精确唯一，确保不动产的权属和权利。不动产登记时空数据的处理离不开不动产权籍数据库。 2 现状问题 目前，全国大部分地区已经完成不动产的“新证颁发”，但是仍存在很多问题：如市民群众对业务办理时效的满意度不高，产生了负面的新闻报道；基层业务人员工作量大，协同部门较多，业务流程不流畅，容易出错；上级不动产登记部门监管难，无法全面掌握不动产情况；不同用户的业务协同、共享查询不方便……这些问题产生的根本在于权籍数据的前期工作没有做好。 2.1 数据问题 土地数据存在属性和图形数据不齐全、宗地相交重叠、数据版本不一、空间数据混乱等情况；房产数据最主要的难点在于落宗，大部分地区2010年前后房地产开发频繁，许多产权信息未形成楼盘表，或楼盘表未按照标准与幢进行挂接，导致无法落宗；林业数据则存在空间精度低、与宗地红线数据矛盾等问题；另外，海洋因面积大，数据存在精度和有效性不明确、属性不完整、拓扑错误等问题。 2.2 系统问题 目前全国各地不动产平台建设问题主要归纳为以下四种情况：（1）很多地区使用省级下发的软件，由于基层情况复杂，标准系统出现了“水土不服”的现象；（2）部分地方选择通过接口模式，将原有登记系统与不动产登记业务系统进行对接，通过接口实现数据同步，在登记过程中对存量数据的变更及抵押等都需要先补录才能继续办理业务，造成业务人员工作量激增；（3）部分地区采用升级模式，将原有系统进行升级改造，但由于原有登记系统在数据结构设计上与不动产数据结构相差甚大，导致改造后的系统仍无法满足不动产登记的具体需求；（4）部分地区仍未建成不动产登记系统，采用原始纸质材料进行登记审批，制定证书套打模板实现发证，这种情况会导致不动产单元不唯一、工作量大等风险。 3 解决思路 通过对国土资源部文件的研究，并结合丰富的不动产登记工作实践经验，认为可以从流程再造、数据整合和系统建设三个方面去着手解决问题，这三部分的工作可以不分先后，齐头并进。 3.1 流程再造 结合机构设置、数据 、系统等情况，对信息流和业务流进行梳理、重组，实现整个不动产单元全生命周期的管理。 从权籍测绘、权籍入库、登记发证到后续的档案管理和信息共享、利用，以权籍数据驱动不动产登记业务为设计思路，以不动产权籍调查建立的具有唯一编码的不动产单元为基础，实现不动产单元的落宗、落幢、落号、落图，满足不动产各种登记类型的智能规范的业务管理需求，达到不动产图文档一体化登记和全生命周期管︱400︱2017年4期 理的要求。 图1 业务流程图 3.2 数据整合 数据整合的难点主要在于按照不动产数据库标准建设和整合各类数据库、楼盘表的调查与建立、档案的数据建立与整合以及落宗关联。 数据整合共分为数据收集准备、规范化整理、整合关联和质检入库四个阶段。准备阶段和规范化整理阶段的核心是对现状的调查和分析，并在规范化整理阶段把已有的数据进行清洗并规范化，便于入库；整合关联阶段需对现有的存量数据进行整合落宗，进行地、楼、房关联，将存量的业务信息挂接到权籍数据库；进入数据入库阶段后，按照标准对数据进行分解质检和入库。 图2 数据整合步骤 在实际操作过程中，很多地区发证都有时间上的要求，不可能等数据完全整合才颁发新证，另一方面数据也在不断变化。针对这种情况，我们根据测绘成果的完整性，完善业务流程，一边整合存量数据，一边及时对交易量活跃地区的楼盘优先进行数据整合，再与系统进行挂接。 3.3 系统建设 科技论坛 围绕不动产单元，以权籍数据为核心，建设不动产登记信息平台。数据流畅运转离不开以下三个核心系统。 （1）不动产登记权籍管理系统 在实行不动产统一登记前，土地和房产各有测绘系统，不动产登记权籍管理系统提供了一个二合一的平台，一方面协助做好权籍调查的内业成图工作，另外一方面可以对权籍调查的成果进行数据整合和加工，实现不动产单元的落地、落幢、落号、落图，为后期的登薄缮证和档案管理夯实基础。 （3）不动产登记档案管理系统 当存量数据未完全整合时，新办业务需要参考存量的电子档案信息，不动产登记档案管理系统对新增档案和存量档案进行管理和衔接，依托于档案管理数据库，提供档案录入、档案管理、信息查询等功能，满足档案数字化扫描、数字化存储、数字化管理和便捷查询输出的需求，实现对不动产登记工作中存量和新增档案的电子化管理。 增量登记数据档案档案目录管理档案修缮存量业务数据档案档案归档管理档案上传权籍调查单位RESS系统调查成果质检入库权籍调查数据库档案查询档案统计档案数据库 图5 不动产登记档案管理系统功能结构图 基本图形操作不动产登记管理机构楼盘表管理测绘调查数据获取权籍调查表管理不动产单元管理权籍成果质检综合查询制图输出 图3 不动产权籍管理系统功能结构图 （2）不动产登记业务管理系统 不动产登记业务管理系统以图驱动，规范办理业务，在整个业务过程中实现图文档一体化；以不动产权籍管理系统建立唯一编码的不动产单元为基础，满足各类不动产登记业务办理需求。系统需要采用模块化设计，满足登记业务和登记流程可再造、系统灵活搭建配置的需求。具有业务流程与图形信息一体化管理功能，以图形化的形式显示不动产单元的登记状态。不动产登记数据库和权籍调查数据库之间要建立数据同步机制，实现图形与登记业务案卷挂接，并应用空间数据引擎来管理所有不动产相关数据，在案卷办理过程中可实时查看案卷涉及的不动产单元，为不动产登记实现以图形驱动业务办理提供支撑。 不动产登记管理机构不动产登记成果库窗口收件不动产权利人网上预约图文一体化审批审批流程管理短信提醒不动产楼盘管理外接设备支持权证信息采集管理登记簿管理信息查询统计分析系统管理知识库管理4 结束语 基于权籍数据驱动全流程的不动产登记体系的建立，利用成熟完善的不动产登记数据，对政府部门后续的管理工作可以有比较大的想象和发回空间。比如： （1）建设完善的监管体系 利用现有的资源，如不动产登记服务中心的摄像头、网络舆情舆论、不动产登记系统的信息以及移动端的信息，建设不动产登记的监管体系，满足事前的防范，事中的监管、纠正和事后的考评。 （2）实现便民的互联网+不动产 2016年9月25日，国务院发布《关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》。在政府转变职能，大力推进“互联网+服务”的大背景下，互联网+不动产的时代也将紧随而来。第一，不动产数据可以接入数字城市、智慧城市和地理信息空间框架，形成权威的不动产数据服务平台，公众版的使用空间将扩大，可为银行、中介、物业管理等行业提供数据服务；第二，推行互联网+不动产政务服务，提升群众满意度。通过微信、网页等创新的方式让群众享受互联网+政务的便捷；第三，不动产大数据研究可为政府部门和其他机构提供更精准的辅助决策。 （3）实景三维不动产 采取倾斜摄影技术，根据现有的楼盘表自动生成三维不动产的模型。但目前三维数据的应用还不够深入，局限于空间位置的示意。随着技术的进步，室内的三维模型满足精度要求后，三维不动产可以应用于房产面积测量、容积率的计算等。 参考文献： [1]《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）. [2]《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令63号）. [3]《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）. [4]《国务院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》（国发〔2016〕55号）. 图4 不动产登记业务管理系统功能结构图 （上接第 379 页） 后进行厌氧发酵，发酵后的污水排放到三级稳定塘等自然处理系统，对 COD 等物质进行降解，最后进入人工湿地，达标排放。该套工艺模式占地较大，但成本低，不需要额外耗能，简单易操作，较适宜中小型规模养殖场。 其次是厌氧＋好氧处理，该模式比较适合畜禽养殖场占地较小，环保要求高的地域。养殖场粪污首先进行固液分离，污水经厌氧发酵沉淀，进行好氧曝气处理，然后再进入氧化塘等自然处理系统，最后达标排放，有时根据畜禽粪污来源不同，固液分离后还需进行短程硝化反硝化，再进行好氧处理。这种处理模式在好氧处理过程中需要消耗大量氧气，运行成本高，耗能大，较适宜大中型养殖场或养殖区使用。 4 结束语 治理畜禽污染有堵有疏好。仅靠“堵”的措施，不能从根本上解决污染问题。只有坚持综合利用优先和资源化、无害化的原则，实行从重堵轻疏到有堵有疏、疏通结合的转变，既严格禁养限养，又推动生态化养殖，积极探索种养结合的绿色发展路径，畜禽粪便等废弃物污染难题才会得到逐步化解，实现产业发展与环境保护双赢的目标。 参考文献： [1]王清良.农村畜禽养殖污染防治对策[J].环境科学导刊,2014(s1):58- 59. [2]徐谦,朱桂珍.北京市规模化畜禽养殖场污染调查与防治对策研究[J].生态与农村环境学报,2002,18(2):24-28. 2017年4期︱401︱