房 地 产 业 要 参
住房和城乡建设部政策研究中心 主办
2014年07月07日（第27期）
本期要目
靠楼市稳增长并非上策 2 房企资金面临寒潮 4 排行榜“数据打架”亟待管制 7 房企迎年中大考 10 信托业兑付危机频现 11 2013年房地产贷款仍快速增长 16 2014年1-4月海南省房地产市场运行分析 17 英国房地产降温难 21
每周报告：2014
年1-4月全国商品房建筑销售情况
本期重点 2014年1-4月，房地产开发企业土地购置面积增速继续下滑。房地产市场低迷，量价齐跌的态势为近几年来首次出现，房地产投资增速也罕见地低于固定资产投资增速。在此情况下，不少人寄望于救市政策来激活市场，但在供需关系趋于平衡、内外经济环境稳定的情况下，楼市调整期恐不会在短期内结束。 1
本周分析
本 期 评 论
靠楼市稳增长并非上策
最近一段时间，随着楼市周期性调整向纵深演化，各地暗地松绑房地产调控政策的举动不断。同时，部分境外投行集体“唱空”中国楼市，倒逼政府“救市”意图非常明显。
当全国楼市周期性调整与经济结构转型阵痛相互迭加时，一定程度上增加了宏观经济下行压力。诚然，“救市”可在短期内助力稳增长，但人为打断楼市正常调整，不仅代价与成本过于高昂，还会积聚新的经济金融风险。
从国民经济核算的角度出发，我国房地产业本身所实现的增加值并不高。2013年，我国房地产业实现增加值仅占GDP的5.85%。房地产业除了对建筑业、装修业等上下游行业发展存在拉动作用外，其对宏观经济增长的支撑作用，可能更多体现为巨额土地出让收入转化为城市基建设施、其他政府投资项目、政府采购和拆迁户消费上。2013年，全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，创出了土地市场有史以来的新高，与当年GDP之比为7.25%。自2008年以来，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。
而土地出让收入是家庭财富形式转换的一个载体。就住宅而言，实际建筑成本并不高。目前，我国现代住宅建筑成本大约在每平方米1500-2500元，而实际住宅交易价格远远高出建筑成本，土地出让收入在房价中占有绝对高份额。由此可见，住宅交易实际上是家庭货币资金与住宅建筑成本和土地出让收入的交换，进而成为扩大内需的有效途径。
当前我国家庭财富向住宅转换的空间已日益狭小。截至2014年5月末，我国居民人民币个人存款余额为48.89万亿元，占全部各项存款余额的44.5%。考虑到存款市场分布存在的“二八定律”，中低收入居民存款合计余额大约为9.78万亿元，且中等以上收入居民多已拥有一套以上住宅，未来住宅市场整体购买力已非常有限。除非我国出现明显通货膨胀行情，促使中等以上收入居民通过增加住宅实现财富保值增值，否则住宅市场需求不太可能会有爆发式增长。截至2013年末，我国城镇居民人口达7.3亿，按照人均30平方米计算，存量住房面积高达219亿平方米。按照均价5000元每平方米计算，存量住房价值已高达109.5万亿元，与M2规模大体接近，表明当前维持楼市运行成本已过于高昂。
各国实践已表明，过度依赖房地产业对经济增长的拉动作用，将存在巨大风险隐患。过去全球范围内已发生经济危机、金融危机的国家，大多都有房地产非
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理性繁荣的影子。今年以来我国楼市出现周期性调整，属于市场自发性调整，将有助于经济、金融风险逐步释放，对地方经济增长和土地财政的冲击也在意料之中，这尤需地方政府保持定力，转变发展观念，致力于将深化改革、简政放权、激发民间活力作为培育地方新经济增长动力的三大支柱。
一 周 提 示
◆《不动产登记条例》因牵涉方过多未能如期出台
根据国土资源部5月通过的立法计划，《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。据悉，条例牵涉部门较多，与现行部门规章存在冲突，目前仍在研讨和征求意见阶段。
其实早在7年前，“不动产统一登记制度”就已写入《物权法》，但因分歧较大，未规定统一登记的范围、机构和办法。这些问题至今仍存争议，立法本身就是博弈。我国是世界上少数几个将土地和其他不动产分离的国家，登记机构“多头执政”，依据不一，权属不明，不仅增加老百姓办证跑腿的成本，还带来交易风险。不动产登记局今年5月在国土资源部挂牌成立，各地陆续启动不动产统一登记试点。今后，土地、房屋、林地等不动产登记将由一个部门承担，住建、农业、林业、海洋等部门的部分职责将转入国土部门，机构和人员面临撤并划转。部门利益成为统一登记之路的绊脚石。《不动产登记条例》何时出台，登记何时统一，要看是不是真的“壮士断腕”。
◆ 机构研报：上半年龙头房企销售额或仍有两位数增长
近日，研究机构亿翰智库对多家房企的统计研究报告显示，万科半年销售额近千亿，全国共6家房企销售额过500亿元。
机构认为，目前楼市处于周期中的探底阶段，在这一时期，需要通过高周转来把握未来3年。亿翰智库的报告预估，上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大，销售额分别是980亿元、726亿元和688亿元。加上紧随其后的保利、碧桂园和中海，共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。而上半年销售额过百亿的房企数量达到22家。亿翰智库统计显示，前6月，排名前30的企业中三分之二业绩同比增长，增幅均达到两位数。领军的万科、绿地、恒大的同比增幅分别为17%、11%和54%。
◆ 调查显示：居民投资房地产意愿降低
央行日前发布的二季度城镇储户问卷调查结果显示，受访者的房地产投资意愿较一季度下降。问卷调查显示，63%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低1.3个百分点；34.2%的居民认为目前房价“可以接受”；2.8%的居民认为“令人满意”。对于下季房价，21.2%的居民预期“上涨”，50.3%的居民预期“基本不变”，15.1%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，较上季低0.6个百分点，高于去年同期
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0.4个百分点。
今年楼市变化的速度超过市场预期，本轮楼市转冷更多是因部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累所致，因此即使多地试图微调、松绑，也难以拉动市场成交。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变，目前唯有通过价格调整，才能吸引购房者入市。
热 点 分 析
房企资金面临寒潮
行业分化加剧
本刊综述 在房地产市场疲软的背景下，房企资金正面临“寒潮”。业内人士表示，从现阶段来看，房企资金链紧绷的状况在未来一段时间内难以缓解。在资金吃紧的压力下，预计房企收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，房地产市场正面临新一轮整合大潮。 大小开发商加速卖项目
北京产权交易所最新数据显示，6月13日至19日，企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业一改此前低调态势，与建筑业、金融业居成交金额前三位。 在这些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江润和房产集团转让千岛湖润和建国度假酒店，江西盛田房地产开发有限公司出售49%的股权，天津市金鑫房地产联合开发公司转让天津域通房地产发展有限公司35%股权，北京博宏房地产开发有限公司转让宜昌恒天发展臵业有限公司65%股权，中国寰岛（集团）公司转让海口翠岛温泉度假酒店有限公司100%股权及相关债权等。值得注意的是，最近出售资产的不仅仅是中小房企，一些大房企亦在其列。北京城建年内已经两度挂牌出让资产，中冶臵业日前加速分拆南京下关“地王”地块，以10.4321亿元的底价，将南京五道口臵业100%股权以及68551万元债权在上海联合产权交易所挂牌。此外，在收购潮中，万科也不再仅仅是买方的角色。6月10日，浙江万科南都将杭州万业臵业有限公司34%、33%的股权分别卖给朗诗绿色地产、宁波金翔。 对此，中原地产市场研究部首席分析师张大伟表示，房企在2013年非理性的扩张带来的是高负债，因此房企加速卖项目以解资金之渴，缓解资金链风险，尤其是资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目，将是房企售卖的主要目标。
上市房企负债率过高
中原地产市场研究部数据显示，对23家在A股上市的大型房企财务指标进行分析发现，一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企平均资产负债率达到
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77%的历史最高水平。从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平（56%），房企偿债压力不容小觑。
负债高企之际，房企资金来源渠道却在不断收紧。机构最新数据显示，5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。这也意味着这10家标杆房企的融资金额已连续3个月回落，创下近11个月以来新低。 而近两年比例大增的直接融资，即作为中小房企资金多数来源的信托等第三方机构，也出现大幅收缩。用益信托数据显示，今年以来，房地产集合信托市场逐月走弱，5月成立的房地产集合信托占比仅为18.1%，为年内最低值。
住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，一方面美联储逐渐退出QE，加大了房企海外融资的难度；另一方面，在国内房地产市场转向的同时，信托基金等将迎来还款高峰期，也进一步促使信托类产品急剧收缩。在此背景下，房地产企业的间接融资渠道、直接融资渠道被逐一封死，经营资金面临前所未有的压力。 行业分化加剧
评级机构标准普尔及惠誉国际指出，中国小型地产公司出现的债务违约情况可能再现，这将导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。
张大伟认为，房企半年报压力巨大，在认购下滑的情况下，房企面临促销转变为降价的压力。在部分千亿级房企业绩都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿级房企和中小房企，即将经历一场大浪淘沙的分化。
同策咨询研究总监张宏伟指出，有三类房企正处于危险之中：第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是资信不太好、贷款受限的中小企业。
业内人士表示，总体来看，近年来随着房地产市场进入分化时代，“强者恒强”的格局愈发明显，大型房企由于盘子够大，定价策略灵活，加上融资渠道顺畅，它们可以通过积极的定价策略牺牲利润以抢占市场份额，但中小型房企承受较高的融资成本，价格调整空间有限，在大型房企的降价攻势下，未来将逐渐被市场边缘化。
6月土地成交溢价率创新低
市场降温影响土地市场不振
本刊综述 统计显示，一二线城市的土地市场均出现了降温，其中标杆房企拿地也愈加谨慎。专家指出，这是因为在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。之前认为难以受到影响的一线城市，交易市场已经明显降温，对土地市场的影响也逐渐开始出现。 6月土地成交溢价率创新低
数据显示，一线城市北京上海广州深圳6月成交土地仅20宗，合计土地成交额为54.3亿，属于自去年6月以来成交最少的一个月。纵观过去一年，成交最高
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峰为去年12月，共有115块地成交，除今年5月为32块地成交外，其余月份的成交宗数都在55至99块间徘徊。溢价率方面，今年6月的4.07%亦创下过去一年来的最低。自去年6月以来，一线城市的平均溢价率都在20%至50%不等，平均溢价率最高时为今年1月，达50.54%，今年2月溢价率为14.18%。
中原地产表示，一二线土地市场溢价率均创造了最近两年来的最低，其中一线城市6月平均溢价率仅4.07%，相比最近一年一线城市平均溢价率30%，土地市场明显降温。二线城市平均溢价率为4.3%，相比之前15%左右的溢价率也有非常明显的降温。 二线城市（36个城市）今年6月的土地成交方面也不尽如人意。6月共成交629宗地，成交金额为9636061.8万元，是自去年6月以来成交宗数倒数第二少的一个月份（3月成交547宗地）。其溢价率亦是创去年6月来的最低，仅为4.26%。事实上，二线城市的土地溢价率一直保持相对稳定，过去一年溢价率一直在10%至22%之间浮动，但其今年6月则打破“常规”。 房企半年拿地也愈加谨慎
今年上半年，标杆房企拿地也愈加谨慎，其中仅中海、富力、恒大、招商、华润等企业有拿地。其他企业基本已经数月没有拿地举动。中原地产市场研究部统计数据显示：20大房企在2014年6月拿地花了110 .75亿，累计年内购入土地合计金额仅1520亿，与2013年同期的1977亿相比下调幅度达23%。购臵土地单月额度连续多月锐减，4-6月连续3个月不足200亿。而2013年6月，20大房企拿地总额高达421亿，今年全月仅在百亿左右。
专家分析，出现标杆房企拿地减缓的主要原因是房价上涨幅度放缓，去年开始出现的楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市。同时，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
亚豪机构也认为，今年上半年全国房地产市场持续低迷，低成交、高库存的现状使得房企销售回款大幅减少，与此同时，信贷持续紧缩进一步加大房企融资难度，使得大量房企现金流备受考验，去库存、回流现金成为房企的主要任务。在这种背景下，开发商“囤地”有心无力。
业内人士预计，随着市场预期改变，楼市已步入调整期。未来房企在拿地策略上也将趋于谨慎，但一线城市仍然是大型房企布局的重点。未来一线城市恢复供地规模后，热门地块的竞争仍将激烈，但土地市场整体溢价水平不会有明显攀升。
中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，房地产商拿地的热情降低，土地市场趋冷也反映了房地产商对房地产前景的不太乐观的估计。 市场降温影响土地市场不振
在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。之前认为难以受到影响的一线城市，交易市场已经明显降温，对土地市场的影响也逐渐开始出现。 中原地产首席分析师张大伟认为，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，目前看各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性，同时政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落；而对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致
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使流标地块增多。同时，他预计，随着三、四线土地市场的降温，政策面则将继续放宽，但因为信贷难以松绑，而且此前土地供给量过大，市场降温趋势依然难改。
张大伟还认为，目前一二线城市出现调整的迹象越来越多，近期多城出现“政策一日游”，这也表明2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的机会越来越大。
专 题 分 析
排行榜“数据打架”亟待管制
本刊综述 每年的年中、年末，总有许多机构抢在房企发布自己的业绩前，为房企进行排名，但这些榜单也常常遭到质疑。专家分析表示，由于这些看似独立的研究机构附属于某家商业网站或代理公司，其与房企之间的利益交换便有了勾兑的空间；而国内很多三四线城市基础销售网签数据的缺失，则为榜单的制作带来了随意操作的可能，最终，导致市场数据部分失真，成交及价格信息混乱，并可能因此误导金融机构信贷投放。 一、热门排行榜遭质疑 1、各机构数据不一
每年的年中、年末，总有许多机构抢在房企发布自己的业绩前，为房企进行排名，指标包括销售金额、销售面积、销售单价及去化率等，由此制作而成的榜单被称为“中国房地产企业十强、百强”、“房企TOP10/50强”等等，以此来界定、标识一家房地产公司在业界的行业地位。 据多位房地产业内人士介绍，目前在业内比较知名的两家为房企进行排名的机构是中国指数研究院（以下简称中指院）和易居克而瑞（以下简称克而瑞）。 中指院制作的榜单名为中国房企百强，隶属于搜房网，一家垂直类房地产网站；克而瑞的榜单则名为房企TOP50强，隶属于易居中国，一家房地产销售代理公司。
梳理调研发现，同一家公司在两家机构发布的榜单中，有明显的排名差异。如绿城中国，克而瑞对绿城中国的排名第14位，销售金额为198.3亿元。中指院的榜单中，绿城中国排名则是第九位，销售262亿元。 据绿城中国发布的数据，今年前五个月，集团累计总销售面积约97万平方米，合同销售金额217亿元，其中归属集团的权益金额约106亿元，如按前五月平均数来算，则预计绿城中国今年上半年权益销售金额在130亿左右，距离两家统计的数据相差都很远。
另外引发关注的是华夏幸福，这家公司在克而瑞榜单中销售额是200亿，在中指院榜单中则是240亿，相差达40亿。
还有一例是北京金隅，克而瑞榜单前50名中没有这家公司；而在中指院榜单
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中，金隅销售额为104亿，排名高达25。
某网站发布的2014年一季度房企销售面积排名为例，富力地产自己公布的一季度销售面积为89.71万平米，网站发布的排名却高大上的给拔高到了121.5万平米，生生多了30万平米。 2、热门排行榜遭质疑
上述榜单在房地产业界引发了争议。据克而瑞有关人士称，其在榜单制作过程中使用的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据，在统计时完全剔除了非商品房销售业绩；若两家房企有合作项目，在计算时采取“谁操盘谁营收”的原则。
该人士解释称，由于绿城有很多项目是和融创合作开发的，合营公司上海融绿上半年销售额达到73亿元，克而瑞按照权益占比进行了分配，因为这些项目大部分是融创操盘的，所以这部分收入大部分都算作融创的。这样绿城的权益销售额就在200亿左右。
而华夏幸福上半年的实际收入是240亿元，但当中有40亿的土地开发收入，最终测算时把这部分去掉了。
克而瑞没有解释金隅未入50强的原因。中原地产首席分析师张大伟表示，房企还未公布经审核业绩，这些机构提前发布的名单很多地方都错了。张大伟称，金隅作为北京的房地产公司，目前在全国有布局，其6月最后几天北京自住房项目签约1000多套，这部分是不是算到下半年不好说，但两家榜单差距如此悬殊，令榜单的真实和客观性大打折扣。
商业榜单机构能够崛起的背后是房地产行业统计数据的滞后。一家大型房企研究部门人士表示，正常情况应该是，月度、季度数据收集之后，还需要甄别、审核，过程一般滞后10到20天时间。以国家统计局公布的70大中城市房价为例，其发布时间一般都会滞后20天左右。 二、 给开发商们“涂金”
诸多机构为何要抢先对房企进行排名？其中利益链条如何厘清？
总部位于深圳的一家房企内部人士透露，房企通过投放广告给机构所属的网站，以换取入榜或排名靠前，排名越靠前，其品牌效应和资质信用相应会有提升。操作路径是房企的营销部门与网站进行广告、销售代理或电商合作，排行榜则作为一种附加或增值服务回馈给房企。名义上，这种排行榜的制作机构仍然是独立的。 房企入榜或排名提升后带来的收益显而易见。首先是上市房企排名提升有利于估值提升或刺激股价上涨。
以2009年著名的恒万之争为例，当年在克而瑞第三季度中国房地产企业销售金额TOP20榜单中，恒大以123.30亿元销售金额排行第一，万科则以120.80亿元的销售额排行第二。
当时正值恒大赴港上市前夕，据参与恒大配股的恒大人士透露，这一消息对恒大估值有利，对不了解内地业务的香港投资者来说，单季业绩超越老大万科是非常大的利好，说明该公司很有成长性。
不过不久万科公告披露9月份月度销售数据，称其第三季度销售金额为154亿元，并非上述机构所称的120.80亿。
对于房企而言，这些由其他机构发布的榜单并非自身发布的简报，所产生的利好消息即使存在不准确，上市公司也不需要负责任。即使是在财报数据出来之后，被发现有差异，但一般也没人追究，企业本身也不会澄清和修正。业内知情人士表示，这就会给企业操纵股价留下可能的空间。
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其次，排行榜作为一种信用指标，也被金融机构所采用。比如，对于排名前十的大型房企，多数金融机构会给予总行级客户待遇，在授信额度、融资利率、发放速度等方面给予重点关照；最近几年银行对房地产贷款收紧，很多银行总部要求，只对排名百强的企业有倾斜；对于排名百强之后的房企，则不列入合作名单，或进入负面观察名单。
近几年来，随着金融脱媒的加速，信托、基金、券商资管等通道为开发商融资所大量采用，这些金融机构也往往将业内排行榜作为其选择交易对手的重要指标。 以今年上半年传出破产消息的光耀地产和财通资产的资管计划为例，在“财通资产?光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”中，便重点向投资人推荐其交易对手，称“光耀集团自2011年起，连续三年蝉联中国房地产百强企业，上升势头强劲”。
但查询发现，在由中指院评出2013年中国房地产百强中，光耀集团位列73名。 此外，专家还表示，有的地方政府卖地时会参照排名，比如要求竞拍方是前几十名的企业；有的购房者会参照排名做出购房决策。
业内人士则指出，房企内部员工也有提升公司排名的动力，如果排名提升，意味着业绩提升，年终考核会有奖励。 三、数据失真亟待管制
据房企行业内部人士介绍，机构获取数据的一般路径是，通过各地的网签数据进行统计，同时向开发商发放统计表格进行回收，数据由开发商自己填。实际情况中因为很多标杆房企的全国化布局，现在很多企业的项目甚至布局在一些县城，这些县城根本没有网签，数据来源也就很随意。
该人士还表示，数据尤其是销售数据掺水有操作空间，比如模糊权益和非权益面积；很多三四线城市没有网签数据，只能依赖开发商提供等等。
多数业内人士指出，目前市场中的房企排名机构一般并不是独立的第三方，大多依托于某家网站或商业机构，排名也会出现一些人为干扰，本身的可信度有问题。
有熟悉房企排行榜勾兑过程的人士透露，前十名基本是业内公认的，数据掺水的空间不大，前20也基本没问题，但20以后，100以内，掺水的成分很大，尤其是百名左右竞争比较激烈，有些企业想方设法找关系进入百强。
前述房企人士指出，在整体排名中，有企业名次提高了，就必然有降低的，只要有一家企业的名次不准确，影响的范围就会很大。排名被往后挤的企业，是不是该得到应有的补偿？
中原地产首席分析师张大伟认为，不准确不公开的排名造成的影响挺大，会导致市场信息的混乱，对金融系统的放贷决策具有误导作用，比如曾经跻身百强房企的光耀陷入债务泥潭，这会让人怀疑，此前它到底是不是足够成为真正的百强。
说到底，还是制度的漏洞，比如像西方发达国家，都有非常完备可信的第三方排名机构。比较理想的状态是让公益性组织、行业协会或官方机构成为排名机构，抛开商业目的，结果才会相对客观。
万科等公司知情人士介绍，最应该看的是企业自身公开透明的、经过财务审核的数据，即经审核业绩，这是上市房企每月、每季度都会发布的经公司内外部会计、审计及法务审核后的销售数据，更具有真实性。专家表示，房企榜单、数据的混乱，导致市场数据失真，成交及价格信息混乱，亟待监管部门管制。
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趋 势 分 析
房企迎年中大考
下半年房企或继续“以价换量”
本刊综述 2014年已悄然过半，全国房地产市场跌入下行通道。楼市再现变局，这让很多调高年度销售目标的开发商有些措手不及，如今不得不转为降价促销，甚至有房企打出“无条件退房”的旗号。专家表示，下半年房企或继续“以价换量”。
有房企提出“无条件退房”
市场变化有点出乎预料，2014年全国房地产市场明显地“由热转冷”，出现量价齐跌的局面。据了解，近来各地楼盘降价的例子不在少数，并已从二三线城市蔓延至一线城市。据了解，广州保利〃百合花园以低于市场预期近2000元/平方米的价格出售，万科〃紫台个别大户型房源调整后总价减少100万元。值得关注的是，很多房企惯用的“垫首付”、“送管理费”等促销手段似乎已很难刺激购房者的神经，为了加速推盘，回笼资金，不少开发商新招频出。据了解，近日北京房山商住项目旭辉E天地推出了“无条件退房”，即2014年6月30日之前与项目签订《无条件退房协议》的业主，可在交房前两个月内向开发商提出无条件退房申请，开发商将全额退还客户购房款。 部分房企前5月目标完成不足两成
然而，开发商的种种促销式“自救”效果似乎并不理想。回顾2013年，以7家“千亿军团”为代表的重点房企销售业绩大增，于是很多企业调高了今年的销售目标。然而，2014年楼市再度出现变局，让很多调高年度目标的开发商有些猝不及防。据了解，不少房企今年前5个月销售业绩同比下降明显。下降比较明显的是合生创展，该企业日前发布的数据显示，2014年前5个月合约销售额共计15.67亿元，较去年同期约人民币43.86亿元同比下降64.3%。另据链家地产统计数据显示，今年前5个月房企年度目标完成不足20%的还有首创臵业，目标完成18.3%。而花样年仅完成销售目标的9%，不足任务量的一成。同时，远洋地产、佳兆业、雅居乐、新城B股、招商等房企年度销售目标完成率也不足三成。 下半年房企或继续“以价换量”
楼市遇冷，开发商销售额下降，面对楼市压力，谈及下半年房价走势，业内及多位专家多认为开发商会继续采取降价策略。专家表示，6月份纯商品住宅成交较5月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或启动本轮市场调整以来的较为明显的“以价换量”策略。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌从政策角度分析认为，中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松，会直接影响房地产市场的冷热。但房价下降的力度应该不会太大，稳中有降是今年后几个月的表现。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从今后的几个月来看，一些大型品牌房企的项目还会出现20-30%的大幅降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。
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延 伸 分 析
信托业兑付危机频现
兜底已力不从心
本刊综述 近几年信托业的快速发展，尤其是房地产信托管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力，信托公司兜底已力不从心，且经济环境和政策面对信托行业都十分不利，信托行业未来将面临转型。 兑付危机频现
房地产市场调整是长时间的过程，导致房地产成交量下降和房价滞涨；这期间即使政策松绑，可能也难以扭转房价调整的局面。随着到期量的上升，很大程度上依赖于房价进一步上升的地产信托出现违约的风险也会上升。数据统计显示，2014年的到期信托大约对应2012年第二季度到2013年第一季度的5.3万亿元发行量，较2013年增幅超五成。其中，2014年房地产信托到期量约6335亿元，月度分布上多在第一季度和5月份。业内人士表示，今年信托事件频发，如中诚信托30亿元矿产信托兑付危机曾经出现，吉林信托在随后也同样曝出10亿矿产信托逾期……这些都只是冰山一角，可能未来还会有更多的信托违约曝光。 兜底已力不从心
信托行业近十年的快速发展，得益于“刚性兑付”原则的保证，很多投资者也正是看中这一原则。所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。某信托业高管指出，刚性兑付其实就是倒逼信托公司加强风险控制。不过，随着近几年信托业的快速发展，尤其是房地产信托管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿元的融资类信托，兜底已力不从心。目前已经有不少信托产品的风险暴露于公众视线，但多数信托公司都选择了“兜底”。如一家信托刚刚到期的“远投7号集合资金信托计划”惊险兑付。业内人士表示，目前只有少数项目出问题，信托公司还能兜底。如果出问题的项目集中到期，估计没几家信托公司有垫付的能力了。 信托转向“在路上”
正是由于风险几乎成了“定时炸弹”，不少信托公司准备“悬崖勒马”，开始大幅度降低房地产信托的规模。钱景财富副总经理、研究中心主任赵江林表示，信托行业近几年爆发性增长，主要融资方都是政府平台和房地产公司。当前形势下，信托行业对房地产项目进行严格风控，政策上禁止了地方政府平台融资，国九条明确要大力发展直接融资。成本上来说，除了这两类，一般企业很难承受这么高的融资成本，信托公司没有了庞大的项目来源。资金来源方面，银监会对银行资金投资非标资产做出了严格限制，私募基金可以自主发行产品，信托行业又少了阳光私募这一规模较大的业务。经济环境和政策面对信托行业都十分不利，信托行业未来将面临转型，目前有些信托公司已经在尝试土地流转信托、家族信托及PE等。
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银行放贷提速
继续打好“刚需牌”
本刊综述 上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。房企纷纷通过打折促销、变相降价，变着法地以价换量。由于近期市场上“松动风”劲吹，且在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。 开发商打折促销换销量
近期全国范围内房企积极推盘，楼盘打折促销力度比较大，但市场观望情绪依然很重，购房者、开发商博弈升级。从购房者角度来看，由于受其他城市变化及舆论影响，观望情绪浓厚，可能会将臵业计划放缓，寄希望于下半年的楼市表现。而对于开发商来说，为了刺激需求，冲半年业绩，已然采取了各种营销手段，频频开盘加推，“特价房”也不绝于耳。专家表示，大幅度的打折优惠政策，会让部分购房者受益，但同时也面临旧业主的反弹，但毕竟业绩才是给市场和股东的定心丸。亚豪机构市场总监郭毅表示，在房地产整体不太景气的状况下，开发商纷纷采取“现金为王”的高周转策略。一线城市首次臵业的刚性需求仍然旺盛，房企一旦出现实质性让利行为会吸引部分处于观望中的购房者入市成交。 银行放款速度明显加快
某国有银行个贷经理也表示，如果客户资料齐全，在审批环节目前速度加快了，目前放款只需要一到两周时间。国有银行放款速度大幅提升，股份制银行同样“不甘落后”。一家股份制银行客户经理指出，由于年初额度紧张而积压的房贷申请，目前基本上也受理完毕，放款时间不会超过一个月。某股份制银行广东省分行个贷部负责人也表示，在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快。银行每月都有考核，首套房审核不会拖延，只要符合条件，审批通过后一周内就放款了。业内专家表示，受房地产整体市场环境影响，个人买房的意愿并不强烈，上半年房贷申请数量还是有所下滑的。所以下半年各家银行的放款速度只会更快不会更慢。 继续打好“刚需牌”
今年前5个月，在大型房地产上市公司中，只有万科、恒大、中海等少数几家完成了年度目标的40%以上；碧桂园完成39%，接近四成。而其他上市公司的中期业绩则不太理想。与此同时，一些实力不足、规模小、控制力弱的中小房地产企业，则面临着较大的生存压力，部分企业濒临破产甚至直接倒闭，如惠州光耀地产、南京盈嘉地产、宁波兴润臵业等。业内人士分析认为，在当前环境下活得好的房地产企业都抓住了“刚需牌”。深圳中联地产认为，近期楼市表现低迷，主要是受房贷缩紧、整体经济下行、房价过高三大影响。目前，深圳一部分开发商采取促销优惠手段来吸引客户，二手房业主也相应做作一定让利空间。预计下半年“刚需”人群仍是深圳楼市购买主力。对此，业内分析人士认为，由于近期市场上“松动风”劲吹，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。
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本周重点
【政 策 指 向】
北京：降低二套房公积金贷款门槛
近期，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人贷款业务中人均住房建筑面积及职工月平均工资标准的通知》。《通知》明确，今后北京发放购买第二套住房的公积金贷款对象，由以前城镇居民人均住房面积低于29.4平方米（不含）的缴存职工家庭扩容至低于31.31平方米（不含）的缴存职工家庭。 此次调整放宽了购买二套房可贷款对象范围，不过，由于贷款上限额度仍为80万元未变，因此市场受此影响实际增加的交易量预计较有限。北京住房公积金管理中心表示，此次对于购买第二套住房的公积金个人贷款发放对象范围调整是根据市统计局此前公布的，去年北京城镇居民人均住房建筑面积为31.31平方米确定的，属于例行调整，此前，北京实施的这一标准曾由人均28.81平方米调整至人均29.4平方米。
广东：清缴房企土增税
广东省地方税务局近期出台《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（下称《规程》），于7月1日起正式实施。
《规程》将着眼规范和加强广东省土地增值税的清算工作，提高土地增值税清算的时效和质量，有效解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。《规程》最大的特点是加强前期管理，以提高后期清算审核质量，化解执法风险。同时，《规程》明确税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准；对适用核定扣除项目金额标准的条件、情形进行细化，税务机关可根据扣除项目金额标准，直观化评估房地产开发项目工程造价是否虚高，并据此核定其合理的开发成本。
西安：新建近300万方绿色建筑
近日，陕西省西安市政府通过《西安市绿色建筑行动实施意见》。明确要求，今后西安市2万平方米以上的新建公共建筑、10万平方米以上的新建小区和学生公寓、秦岭生态环境保护区内新建、改建和扩建的民用建筑必须执行绿色建筑规划设计和建设标准。
西安市已启动绿色建筑行动，共新建近300万平方米绿色建筑。政府财政性投资的新建、改建、扩建的民用建筑，2万平方米以上的新建公共建筑，国家、省、市绿色生态示范区范围内的新建、改建、扩建的民用建筑以及保障性住房建设项目，必须执行绿色建筑标准。在既有建筑节能改造方面，“十二五”期间，西安将完成既有建筑节能改造300万平方米，完成既有市政集中供热的国家机关办公建筑和公共机构建筑的供热计量改造并实行供热计量收费；建设农村居住建
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筑节能示范项目1000户，完成既有建筑节能降耗各项目标任务。
【学 界 看 法】
“城”和“市”对开发商同样重要
本刊讯 中国房地产研究会副会长王涌彬日前表示，“城”和“市”对开发商同样重要。
未来城市发展的重点是解决人和产业的结合问题。新型城镇化建设过程中，房地产企业要认识到：深刻的改变正在发生。如今人们对城市的品质、居住环境提出了更高要求，每个房地产开发企业都要把正在运作中的项目放在整个城市中来看，从城市整体功能的高度确立项目的定位。
中小城市是未来城镇化的重点和难点。中国拥有大量的农村，大城市的辐射能力是有限的。要带动农村发展需要中小城市和城镇，但中小城市的主导产业定位往往不够清晰，规划水平相对较低，各种人才和资源相对缺乏，这些都是房企必须面对的现实。
现在的刚需群体中有很多是改善住房条件的客户。人们对于改善型住房提出了更高品质的要求，包括居住环境、配套设施、建筑造型、物业管理等。房地产企业要深入研究住房居民的需求特点，因为这些理性的消费者不会再为概念买单。未来城市发展将逐渐从以GDP为核心，向环境优美、社会和谐的宜居城市转变。在城市转型发展之时，房地产企业也必须转型升级。房地产企业要深入了解城市规划和社会需求以及人们的生活方式变化，这些是房地产企业可持续发展的关键。要知道，伴随着城市的发展，人们除了需要“城”，还需要“市”。开发商如果只注重前期的造城，而无法促进“市”的形成，这样的企业是没有前途的。
房地产不会出现硬着陆
本刊讯 国家信息中心首席经济师范剑平日前表示，当前中国经济依然在合理区间运行，房地产不会出现硬着陆。
对房地产的调整不要大惊小怪，中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘，更不会出现经济硬着陆，这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。目前来看，虽然出现了开发商购臵土地面积和新开工面积的负增长，实际上房地产调整的幅度仍然非常有限。之所以给人造成房地产崩盘的印象是因为去年房地产市场过于疯狂。
从房价来看，无论是环比还是同比，大多数城市房价仍然上涨，所以这只是涨幅回落，前两年总是说要遏制房价过快上涨，现在终于实现房价涨幅回落，这是多年以来希望的结果。当然这只是开始，未来房地产调整的幅度不一定太大，但是时间可能会有两三年。
前一阶段，确实有一部分城市出现房价过快上涨，以至于脱离了老百姓可支
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配收入的支撑。但是，如果房地产价格不继续涨或者微跌，而老百姓的收入继续提高，那么，几年后，房价收入比将会大大改善，购房者的能力就上来了。所以，既然不会出现房地产的崩盘，也就不会有中国经济的硬着陆。
【业 界 观 点】
限购只对过度投资需求有限制
本刊讯 住房和城乡建设部研究室主任冯俊日前表示，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。
房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，把价格作为调控目标过于狭义化。宏观调控目标重点便是供求平衡、市场平稳这两个目标是不是处于正常区域。
现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。因此，今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则。 对那些库存量大、供过于求的城市，要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策，目的是满足自住型、改善性住房需求；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求，也要增加共有产权住房的供应。
整个调控当中始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求，这是政策的基调。地方是否放松、取消限购的问题，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。从制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。
楼市还没有到最差时期
本刊讯 住建部政策研究中心原副主任王珏林日前表示，楼市还没有到最差时期。
当前的房地产市场存在供需不平衡的情况，未来房地产市场将进入一个稳中有进的发展态势，不会像以前那样疯狂，而是理性的稳健发展。
今年虽然各项指标出现变化，商品房销售面积、开发面积、土地购臵面积同比均出现下降。究其原因，第一是贷款趋利，上半年购房贷款，开发贷款都不好贷，购房者买不起，开发商盖不起；第二是大家对去年的改革期望过快过高过急；第三，舆论的影响导致，买涨不买跌的心态使得大家观望态度浓厚；第四，存量的问题过大。
贷款难加之购房者持续观望成为了当前影响楼市的主要因素。目前三四线城市楼市仍在稳步发展，一二线城市则稍有滑坡，但并非最差时期。
针对近期三四线城市楼市供给过剩现象，现在已经从卖方市场转为买方市场，各企业要懂得竞争，商业、养老、旅游、文化地产都到了升级换代的时候。
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目前三四线城市缺乏高品质住宅，之前卖地、建房只是短期经济行为。现在这种发展模式已经不可取，要依靠工业、科技等基础，培育适合区域长期发展的产业，才能为经济增长提供稳定的支撑，进而形成人口聚集效应，促进房屋消化。
【报 告 精 粹】
2013年房地产贷款仍快速增长
近日，中国银行业协会在京发布《中国银行业发展报告（2014）》，报告显示，2013年，我国银行业信贷结构趋向合理，大中小型企业贷款增速趋同。不过，即便去年国家政策对于房地产贷款收紧，但商业银行房地产贷款仍然延续了2012年快速增长趋势，在大型商业银行贷款投放主要行业变化表中，房地产业贷款仍然占比9.51%，排名第五，与2012年几乎无变化。
报告显示，2013年，对公贷款投向的主要行业次序与2012年虽然没有发生根本变化，但行业结构保持了持续优化的势头。纵向来看，制造业依然是商业银行贷款投向的主要领域，占对公贷款总额的比例为25.72%，其次是商业与服务业和交通运输、仓储和邮政业，贷款占比分别是21.28%和15.82%，这三大行业共占五大行对公贷款份额的62.82%。电力、燃气及水的生产和供应业、房地产业、水利、环境和公共设施管理业、采矿业、建筑业分别列对公贷款行业份额的第4至第8位。
从横向上看，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业的贷款份额分别比2012年下降了0.95和0.44个百分点，降幅较大，由于这两大行业囊括了大部分的产能过剩和高资源消耗行业，说明五家大型商业银行在控制“两高一剩”贷款上取得了成效。商业及服务业、交通运输、仓储和邮政业、建筑业则分别比2012年上升了0.99、0.36、0.11个百分点，反映出目前五家大型商业银行转型的方向主要集中在高端服务业、现代物流、贸易融资等领域，这些行业近年来的增长速度很快，也是国家重点鼓励的对象，随着我国第三产业规模和种类不断扩大，在未来一个时期依然有很大的发展潜力。
不过，房地产贷款虽然有政策上的收紧，但2013年仍然保持了高速增长，报告显示，截至2013年年末，商业银行房地产贷款余额达1461亿元，比2012年末增加250亿元，贷款同比增速达20%，新增贷款规模也显著高于2012年同期水平。 报告指出，虽然房地产贷款没有得到想象中的抑制，但是2013年房地产贷款环比增速呈现快速下降趋势，去年一季度房地产贷款环比增速为7.18%，第四季度已经降到3.11%，从我国房地产发展逐步由热趋冷来看，预计商业银行今年会进一步压缩房地产贷款占比。
报告还指出，由于国内经济处于增长转型结构调整时期，部分企业运行困难加剧，沿海地区小微企业和产能过剩行业风险暴露相对集中。从行业上来看，光伏、钢铁、船舶、平板玻璃等行业不良贷款余额增长较快，金融制品、电器机械、纺织等行业运行压力大，煤炭、光伏、水泥、造船等相关产业流动资金紧张，加
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大了行业风险向金融领域传导的可能性。
报告认为，今年，随着平台融资集中到期，地方政府将面临更大的还本付息压力。由于不同层级政府在负债规模和代偿能力上存在较大差异，部分地区政府可能出现的平台贷款违约应该被重视。
【区 域 评 点】
2014年1-4月海南省房地产市场运行分析
2014年1-4月，海南省房地产开发投资同比稳步回升28.3%，土地购臵面积大幅减少68.6%。房地产开发企业本年到位资金比上年同期增长12.8%，自筹资金为本年资金的主要来源。商品房施工面积稳步增长，新开工面积和竣工面积则小幅下降。商品房销售面积和销售额同比分别减少14.3%、13.3%，其中期房成交面积为最多。
一、房地产开发投资完成情况
2014年1-4月，海南省房地产开发投资额为362.31亿元，比上年同期增长28.3%。住宅投资额为295.65亿元，比上年同期增长21.7%。土地购臵费22.41亿元，比上年同期大幅增长108.7%。本年土地购臵面积为21.03万平方米，比上年同期大幅减少68.6%；本年土地成交价款4.08亿元，比上年同期减少27.6%。
图1：2012-2014年1-4月海南省房地产开发投资及增幅
132012201120102092082072062052042032022012020亿元%60504030201002012010420120106201201082012011020120112201301032013010520130107201301092013011120140102201401042012010520120107201201092012011120130102201301042013010620130108201301102013011220140103房地产投资住宅投资房地产投资增幅%住宅投资增幅% 数据来源：国家统计局
二、房地产市场供给情况
2014年1-4月，海南省商品房施工面积为5825.58万平方米，比上年同期增长
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26.9%。其中，住宅施工面积为4879.98万平方米，同比增长24.8%；写字楼为51.06万平方米，同比增长9.4%；商业及服务业等经营性用房为420.83万平方米，同比增长38.4%。
2014年1-4月，海南省商品房新开工面积为364.91万平方米，比上年同期减少25.4%。其中，住宅新开工面积为332.89万平方米，同比减少21.5%；写字楼为0.2万平方米，同比大幅减少83.8%；商业及服务业等经营性用房为21.01万平方米，同比减少25.5%。
2014年1-4月，海南省商品房竣工面积为209.66万平方米，比上年同期减少13.4%。其中，住宅竣工面积为180.7万平方米，同比减少8.7%；写字楼为0.14万平方米，同比减少9.7%；商业及服务业等经营性用房为10.72万平方米，同比减少43.7%。
图2：2012-2014年1-4月海南省施工面积及增幅
665060505450485042503650305024501850125065050万平方米%1059075604530150-15-302012010420120106201201082012011020120112201301052013010720130112201401032012010520120107201201092012011120130102201301032013010420130106201301082013010920130110201301112014010220140104施工面积新开工面积施工面积增幅%新开工面积增幅% 数据来源：国家统计局
图3：2012-2014年1-4月海南省竣工面积及增幅
90075060045030015002012010520120106201201082012011020130102201301042013010620130109201301112013011220140103201201042012010720120109201201112012011220130103201301052013010720130108201301102014010220140104万平方米%2101601106010-40-90竣工面积竣工面积增幅% 18
数据来源：国家统计局 三、资金来源情况
2014年1-4月，海南省房地产开发企业本年到位资金651.54亿元，比上年同期增长12.8%。
表1：2014年1-4月海南省资金来源情况表
本年资金来源小计 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 同比增长自年初累计 去年同期 （%） 651.54 96.24 -- 290.82 264.47 577.60 70.34 0.81 239.93 266.52 12.80 36.82 -100 21.21 -0.77 资金来源（亿元） 占全部资金来源的比重（%） 100 14.77 -- 44.64 40.59 贡献率 （%） 100 35.03 -1.09 68.83 -2.77 贡献 12.80 4.48 -0.14 8.81 -0.35
数据来源：国家统计局 其中，国内贷款96.24亿元，同比大幅增长36.82%，占本年资金来源的14.77%；自筹资金290.82亿元，同比增长21.21%，占本年资金来源的44.64%，为主要资金来源；其他资金264.47亿元，同比仅减少0.77%，占本年资金来源的40.59%。 四、房地产市场销售情况 截至2014年4月末，海南省商品房销售面积308.28万平方米，同比减少14.3%。其中现房销售面积为69.61万平方米，同比减少18.6%。期房销售面积为238.67万平方米，同比减少13%。商品住宅成交面积298.64万平方米，同比减少15.2%。 图4：2012-2014年1-4月海南省商品房销售情况
13101210111010109108107106105104103102101101020120104201201062012010820120110201201122013010320130105201301082013011120140103201201052012010720120109201201112013010220130104201301062013010720130109201301102013011220140102%75604530150-15-30商品房销售面积销售额商品房销售面积%商品房销售额增幅%20140104 数据来源：国家统计局
2014年1-4月，海南省商品房销售总额334.34亿元，同比减少13.3%。其中现房销售额为82.78亿元，同比减少23.7%；期房为251.56亿元，同比减少9.3%。住宅销售额324.93亿元，同比减少13.8%。办公楼方面，销售额为2.94亿元。商业营业用房方面，销售额为4.57亿元，同比减少32.1%。销售均价为每平方米10845
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元。
100001100012000130007000800090002012010420120105201201062012010720120108201201092012011020120111201201122013010220130103201301042013010520130106201301072013010820130109201301102013011120130112201401022014010320140104
元/平方米数据来源：国家统计局
图5：2012-2014年1-4月海南省商品房销售均价
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【数 据 视 点】
2014年1-4月各地区商业营业用房销售额增长情况
地 区 全国总计 一、东部地区 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 二、中部地区 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖 南 三、西部地区 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 销售额 (亿元) 1765.69 903.03 56.24 29.94 31.02 91.47 38.01 190.92 86.63 93.22 97.59 183.42 4.57 400.04 8.53 11.94 18.31 119.92 34.68 63.49 89.30 53.86 462.62 20.82 30.42 79.02 125.38 54.72 60.73 0.17 30.42 8.33 8.69 18.38 25.55 现房 534.07 268.93 22.17 20.82 7.94 38.61 19.95 53.64 22.59 11.86 22.15 48.18 1.02 140.65 3.42 5.37 13.28 17.89 7.89 23.53 48.04 21.23 124.49 13.37 8.48 16.35 26.54 10.11 15.69 0.17 8.32 3.75 1.94 7.37 12.41 期房 1231.62 634.10 34.07 9.13 23.08 52.86 18.06 137.28 64.03 81.36 75.44 135.24 3.55 259.40 5.12 6.57 5.03 102.04 26.79 39.96 41.26 32.64 338.13 7.45 21.94 62.66 98.85 44.61 45.03 -- 22.10 4.59 6.75 11.00 13.14 比上年同期增长（%） 销售额 3.50 -6.10 -11.00 3.20 -31.90 16.40 -34.20 -21.90 -34.70 11.00 10.90 38.60 -32.10 10.20 -18.30 16.80 -42.60 11.40 22.70 7.00 44.20 1.00 21.50 -10.40 -10.60 11.20 7.70 36.00 88.50 490.20 75.30 11.30 288.20 10.00 30.00 现房 6.80 -5.20 -29.00 14.30 -36.50 37.10 -0.90 -2.90 -27.80 -21.10 16.30 -5.50 -44.70 21.50 52.40 -18.40 36.00 -23.10 8.40 -6.30 94.10 26.70 23.80 104.70 -16.80 21.10 1.40 0.10 115.90 490.20 120.70 12.70 143.30 -8.50 14.60 期房 2.10 -6.60 6.70 -15.50 -30.10 4.80 -52.00 -27.40 -36.90 18.00 9.40 66.20 -27.30 4.90 -37.60 80.40 -77.30 21.00 27.60 16.70 10.90 -10.70 20.70 -55.40 -7.90 8.90 9.50 48.00 80.50 -- 62.70 10.10 368.50 27.20 48.90
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【全 球 视 野】
英国房地产降温难
英国政府要给过热的房地产市场降温的消息已被热炒多时，然而，高举的大棒最终却轻轻地落下，这让业界颇为意外，路透社甚至称之为“杯水车薪，无济于事”。
英国央行是6月26日公布控制房地产市场新措施的，其核心内容是限制金融机构发放“高倍数贷款”的比例。根据新规，年房贷额超过1亿英镑（约合1.7亿美元）的金融机构，发放“高倍数贷款”不得超过该机构住房贷款总额的15%。按照业界规定，贷款金额超过借款者收入4.5倍以上的，属于“高倍数贷款”。 从上述措施看，英国央行调控的着眼点，是控制房地产泡沫对金融业构成的威胁，避免引发金融危机。这当然是英国央行的分内之事，到什么山头唱什么歌，央行“专注于”金融风险本无可厚非。然而，当前英国房地产市场上越吹越大的泡沫带来的潜在威胁绝非仅仅对金融业。更为令人担心的是，这些新措施对英国房地产市场上出现的问题既不能治标，更难以治本。
当前，英国房地产市场泡沫严重，确实到了非治不可的地步。根据英国国家统计局最新数据，4月份英国平均房价同比上涨9.9%，其中伦敦的涨幅达到18.7%。财政大臣奥斯本此前表示，虽然房地产市场目前没有威胁到英国的金融安全，但如果不加以控制，未来将会引发金融危机。
当地经济学界的考虑更为深远，早有经济学家警告过，虽然房地产市场吸引资金投入，带动了英国经济的复苏，但过热的市场正在蚕食着经济持续发展的动力。同时，飙升的房价也引发了普通消费者的不满。英国安永会计师事务所认为，英国房地产市场的投资回报率远高于银行存款及股市，因此，导致投机暴增，普通购房者反受其害。 然而，英国央行行长卡尼的新措施仅仅是通过行政手段对高风险放贷设臵限制条件。据了解，目前英国高倍数抵押贷款的占比约为11%，距离15%的上限尚差4个百分点。看来，卡尼仍为金融机构对房地产高风险放贷留有增长空间。不仅如此，目前英国的房地产市场上，约有三分之一购房交易为现金支付。对于这部分购房者，通过金融手段难以控制，卡尼的新政策基本无效。另外，卡尼在新措施中没有调低每笔高风险抵押贷款的房价水平，目前的房价水平为60万英镑。卡尼的这一做法受到当地舆论的批评，指责其对当前英国房地产泡沫的严重性认识不够。
卡尼的角色决定了英国此番房地产调控只能是蜻蜓点水，浮光掠影，不能根治房地产市场过热问题，奥斯本对此应当心知肚明。然而，对于其他更有效的调控手段，奥斯本肯定是心有顾忌，退避三舍。如果加息，奥斯本担心会影响到英国经济的复苏。如果加税，势必引发普通购房者不满，特别是英国下届大选即将展开，在这个时候，选民选票的分量有时要比其他事情重得多。
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本 周 备 忘 录
〃房 产〃 国内
万科：香港TW6项目将获融资
万科近期表示，合营公司Ultimate Vantage Limited（为借方）订立融资协议，就香港TW6项目已付地价最多约50%提供再融资，并为TW6项目住宅部分相关建筑成本提供部融资或再融资，以及为TW6项目政府房舍部分相关建筑成本提供部融资或再融资，融资最高金额为48亿港元。 绿地：在港发行10亿美元债券
绿地集团近期通过其境外全资子公司绿地全球投资有限公司在香港成功发行10亿美元高级票据，用于投资境外项目。此次发行的10亿美元高级票据中，4亿美元5年期债票息为4.375%，6亿美元10年期债票息为5.875%，均低于国内同行业其他龙头企业同期限债券票息。 越秀：卖项目套现7亿元
越秀地产近期表示，其两家附属公司与方兴环球有限公司签订协议，对其出售部分物业、目标公司的已发行股本连同股东贷款，套现7亿元。该项目位于广州天河区的星汇云锦项目的商业裙楼部分，其中包括土地及其上所建楼宇建筑，总建筑面积近20000平方米，为商业用途。近年来，越秀地产已经陆续出售相关商业项目套现。
雅居乐：贷款56.65亿港元
雅居乐近期表示，五家牵头银行已加入其56.65亿港元三年期贷款案，雅居乐原目标贷款额为60亿港元。五家牵头行分别是恒生银行、法国巴黎银行、中国建设银行、汇丰银行、渣打银行。此外，这笔贷款包括30亿港元的超额配售权，且已使用该权益，其他银行预计将加入超额配售的部分。 华夏幸福：1.19亿竞得4宗地
华夏幸福近期表示，其间接全资子公司怀来京御房地产开发有限公司1.19亿元竞得张家口市怀来县东花园镇4宗土地，共计约8.8万平方米。GL14-22、ZZ14-20、ZZ14-21号地均位于东花园镇董庄子村东南，ZZ14-39号地位于东花园镇东榆林村，总面积为88220.44平方米。
国外
美国：5月旧房销量继续强劲增长
美国全国房地产经纪人协会近期表示，5月美国旧房销量保持强劲增长，继续增加的库存对连续上涨的房价起到一定抑制作用。数据显示，5月美国旧房销量经季节调整按年率计算为489万套，比前一个月的修正值上升4.9%，但同比仍下降5%。5月美国各类旧房销售中间价约为每套21.34万美元，同比上涨5.1%。 美国：5月份新房销量创六年新高
美国商务部近期表示，5月份美国新房销售量创下2008年5月份以来的新高，显示房地产市场复苏正从此前的低迷状态中逐渐恢复。经季节调整，5月份美国新房销售量按年率计算为50.4万套，环比上涨18.6%，同比上涨16.9%。4月份修
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正后的数据为42.5万套。5月份美国新房销售中间价为28.2万美元，环比上涨4.6%。
法国：5月新开工住房数量创近15年新低
法国生态、可持续发展和能源部近期表示，法国2014年5月份新开工住宅数量继续下降，近一年开工数量为322万平方米，下降8.5%，此数据为自1998年以来最低值，创近15年来新低。另外，建筑许可证数量也下降了20.7%，仅为38.9万张。
日本：5月新屋开工年率大幅下跌
日本国土交通省近期表示，5月房屋开工年率远差于市场预期。数据显示，日本5月新屋开工年率下降15%，预期下降10.6%，前值下降3.3%，创39个月（2011年2月以来）最大降幅。5月新屋开工年化87.2万户，预期90.9万户，前值90.6万户。另外，日本5月营建订单年率小幅上升13.7%。 澳大利亚：悉尼房价先上涨14%再下跌
近期BIS Shrapnel表示，在未来的两个财政年度，悉尼房价将上涨14%，但在第三年又会下跌。平均房价将从79.5万上涨到90.6万左右，之后预计会回落到87.5万。最初的增加是由于市场的一个健康情绪和强劲的投资者需求，但是，这只能推动两年的房价增长。到2015年中期，悉尼的房价在三至四年期间将有可能上涨30%。
〃区 域〃 北京：上半年新房成交量跌39%
今年上半年，北京新房成交量创下2006年以来新低。扣除保障房，今年上半年全市商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。买房人观望导致需求不足，加上北京严格的调控政策如限价令的影响。前6月，北京期房住宅合计供应达到37220套，同比上涨70%。包括期房住宅45098套，现房住宅34634套，全市商品住宅库存达到7.97万套。 上海：卖地试行“招挂复合”
在土地出让模式的创新上，继发文拟盘活存量工业用地之后的两个月内，上海土地市场又连推了3幅全新招挂复合出让模式的地块。其中，首幅被推出的宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块将于近期开标。这种全新的复合式土地出让，是招标和挂牌相结合的一种土地出让方式。计划采取招标和挂牌结合的方式，提高土地出让保证金比例，这一改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。但并非所有商办地都采取该方式。 广州：公积金贷款额度不超过170亿 广州住房公积金管理中心近期表示，广州市住房公积金管理委员会决定2014年存贷比不超过80%，贷款额度不超过170亿元。由于职工个人工作的变动而导致不能连续缴存的情况较多，因此，将职工申请贷款条件由“连续缴存”住房公积金的时限改为“累计缴存”。同时，放宽对二手楼楼龄限制，由15年放宽至20年，贷款期限加上楼龄延长至40年。 天津：挂牌6千平方米商用地
天津市国土资源和房屋管理局近期表示，天津市和平区挂牌出让一宗土地，
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面积为6124.3平方米，起始价为3.5亿元。该宗地位于和平区大沽北路与大连道交口，编号津和大（挂）2014-093号，容积率小于或等于4.9，出让年限40年，土地用途为商务金融用地，保证金13000万元。挂牌起始日期7月21日至7月30日。 南京：楼市库存稳步上升
南京网上房地产统计数据显示，截止6月底南京楼市库存量42537套。上次突破4万套是在19日，用了不到10天时间就突破了4.2万套，库存量稳步上升。南京楼市今年累计销量为29991套。从1-6月份平均每天的成交量来看，日均不足200套，以这样去化速度计算，起码需要9个月才能将原有库存消化完毕。 杭州：预计7月将开40余楼盘
截至6月底，杭州市主城区、余杭区、萧山区的可售房源总数突破了13万套，库存量再创新高。其中，主城区可售房源为61366套、余杭区可售房源为46030套、萧山区可售房源为22614套。库存量的高企，也进一步刺激开发商抓紧时间推盘。统计显示，2014年7月杭城预计有40余个楼盘开盘，其中共计有18个是首次面市的楼盘，其中，首开楼盘最多的板块是滨江、萧山区域，总共为5个。加推楼盘最多的板块为临平板块，为6个。 大连：计划3年地价稳增
今年大连市将按照覆盖全域、分区管控、适时调整的总体思路，指导各区市县（先导区）进行全域地价体系建设。大连市国土房屋局在对全市域土地市场进行深入调研的基础上，着手构建覆盖全市所有行政区的地价体系，目前，金州新区、普湾新区和旅顺口区都制定了3年之内的“地价稳增”目标。此外，全域地价体系建设对主导产业、新兴产业等产业用地和商业用地给予一定政策支持，暂不做价格调整。
郑州：5月房地产数据分析
5月份，郑州市区商品房批准预售面积128.77万平方米，同比下降8.36%；商品住宅批准预售面积106.9万平方米，同比上涨2.07%；非住宅批准预售面积21.87万平方米，同比下降38.86%。非住宅销售1540套，销售面积24.3万平方米，较去年同期上涨了40.71%；销售价格为12338元/平方米。 呼和浩特：撤回取消限购文件
呼和浩特下文取消限购，不再要求提供住房套数查询证明，成为首个正式发文取消限购的城市。但在近期，呼和浩特市房地产开发监督管理处的网站上原来发布这份文件的链接突然失效，呼和浩特市房地产开发监督管理处负责相关工作的李主任向媒体表示，政府文件有两个字打印错误，需要重新发布，文件被撤回。
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本刊报告
2014年1-4月全国商品房建筑销
售情况
2014年1-4月，房地产开发企业土地购臵面积增速继续下滑。房地产市场低迷，量价齐跌的态势为近几年来首次出现，房地产投资增速也罕见地低于固定资产投资增速。在此情况下，不少人寄望于救市政策来激活市场，但在供需关系趋于平衡、内外经济环境稳定的情况下，楼市调整期恐不会在短期内结束。
一、土地购置面积同比下降
1-4月份，房地产开发企业土地购臵面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。
图1 2013-2014年1-4月全国房地产开发企业土地购臵面积增速
数据来源：国家统计局
二、施工面积增幅同比涨幅回落
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1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积564782万平方米，同比增长12.8%，增速比1-3月份回落1.4个百分点。其中，住宅施工面积405408万平方米，增长9.9%。房屋新开工面积43234万平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积31184万平方米，下降24.5%。
图2 2012-2014年1-4月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长
7000006300005600004900004200003500002800002100001400007000002012010620120109201201102013010220130105201301062013010920140102201201042012010520120107201201082012011120120112201301032013010420130107201301082013011020130111201301122014010320140104万平方米%2520151050商品房施工面积住宅施工面积商品房同比住宅同比 数据来源：国家统计局
国家统计局发布的数据显示，2014年1-4月，房屋竣工面积23685万平方米，下降0.3%，降幅收窄4.6个百分点。其中，住宅竣工面积17883万平方米，下降2.1%。
图3 2012-2014年1-4月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长
120000108000960008400072000600004800036000240001200002012010620120108201201092012011020120111201301022013010320130108201301112014010320120104201201052012010720120112201301042013010520130106201301072013010920130110201301122014010220140104万平方米%4035302520151050-5-10-15商品房竣工面积住宅竣工面积商品房同比住宅同比 数据来源：国家统计局
三、2014年1-4月全国商品房销售情况
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1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。
图4 2012-2014年1-4月全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长
1400001260001120009800084000700005600042000280001400002012010620120107201201102013010220130103201301062013010920130112201401022012010420120105201201082012010920120111201201122013010420130105201301072013010820130110201301112014010320140104万平方米%6050403020100-10-20商品房销售面积住宅销售面积商品房同比住宅同比 数据来源：国家统计局
4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。
1、分地区来看，仅中部地区商品房销售额同比正增长
1-4月份，东部地区商品房销售面积13340万平方米，同比下降13.5%，降幅比1-3月份扩大3.5个百分点；中部地区商品房销售面积7298万平方米，增长2.8%，增速回落4.0个百分点；西部地区商品房销售面积7071万平方米，下降2.4%，降幅扩大1.4个百分点；
表1 按地区分：全国商品房销售面积增长情况
地区 全国 东部地区 中部地区 西部地区 累计商品房销售面积 （万平方米） 27709 13340 7298 7071 同比 增长% -6.9 -13.5 2.8 -2.4 对全国增长的 贡献度 占全国总量 贡献率% % 中的份额% 100 101.14 -9.54 8.40 -6.9 -6.98 0.66 -0.58 100 48.14 26.34 25.52
数据来源：国家统计局
2、分物业形态来看：仅商业营业用房销售面积同比增长为正
2014年1-4月，商品住宅销售面积为24514.55万平方米，同比下降8.6%，商品住宅占全国商品房销售面积的比重为87.35%，对商品房销售面积下降贡献了7.8个百分点。
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同期，全国办公楼销售面积为652.33万平方米，同比下降0.2%，降幅比商品房平均水平慢6.7个百分点，全国办公楼销售面积占全国商品房销售面积的份额非常低，仅为2.5%。
表2 按物业类型分：全国商品房销售面积增长情况
地区 商品房 商品住宅 办公楼 商业营业用房 累计商品房销售 同比 面积（万平方米） 增长% 27709 24514.55 652.33 1694.28 -6.9 -8.6 -0.2 3.4 对全国增长的 贡献率% 100 113.08 0.08 -2.74 贡献度 占全国总量 % 中的份额% -6.9 -7.8 -0.01 0.19 100 87.35 2.5 7.6
数据来源：国家统计局
2014年1-4月，全国商业营业用房的销售面积为1694.28万平方米，同比增长3.4%，增幅比商品房平均水平快了10.3个百分点。商业营业用房占全国商品房销售面积的份额也较低，为7.6%。
2014年1-4月，商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。
图5 2012-2014年1-4月全国商品房、商品住宅销售额及同比增长
900008100072000630005400045000360002700018000900002012010420120107201201082012011120130103201301062013010720130109201301102014010220140103201201052012010620120109201201102012011220130102201301042013010520130108201301112013011220140104亿元%100806040200-20商品房销售额住宅销售额商品房同比住宅同比
数据来源：国家统计局
1、分地区来看：中部地区商品房销售额同比增长最快
1-4月份，东部地区商品房销售额10967亿元，下降14.0%，降幅扩大2.5个百分点。中部地区商品房销售额3655亿元，增长5.1%，增速回落3.3个百分点。西部地区商品房销售额3684亿元，增长2.1%，增速回落1.9个百分点。
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表3 按地区分：全国商品房销售额增长情况
地区 全国 东部地区 中部地区 西部地区 累计商品房销售额 （亿元） 18307 10967 3655 3684 同比 增长% -7.80 -14.00 5.10 2.10 对全国增长的 贡献度% 贡献率% 100 116.31 -11.43 -4.89 -7.8 -9.07 0.89 0.38 占全国总量 中的份额% 100 59.91 19.97 20.12
数据来源：国家统计局
2、分物业形态来看：仅商业营业用房销售额同比正增长
2014年1-4月，商品住宅销售额为15258.7亿元，同比下降9.9%，商品住宅占全国商品房销售额的比重为83.35%，对商品房销售额下降的贡献率达到了109.2%，贡献了8.52个百分点，起到了决定性的作用。
表4 按物业类型分：全国商品房销售额增长情况
地区 商品房 商品住宅 办公楼 商业营业用房 累计商品房销售额 （亿元） 18307 15258.7 791.6 1765.69 同比 增长% -7.8 -9.9 -10.2 3.5 对全国增长的 占全国总量 贡献度% 贡献率% 中的份额% 100 109.2 5.81 -3.88 -7.8 -8.52 -0.45 0.30 100 83.35 4.32 9.65
数据来源：国家统计局
同期，全国办公楼销售额为791.6亿元，同比下降10.2%，降幅比商品房平均水平高了2.4个百分点，全国办公楼销售额占全国商品房销售额的份额非常低，仅为4.32%，且其对商品房销售额下降的贡献率为5.81%，贡献了0.45个百分点。 同期，全国商业营业用房的销售额为1765.69亿元，同比增长3.5%。商业营业用房占全国商品房销售额的份额也较低，为9.65%。
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