土地使用权抵押贷款的风险

（一）选择贷款抵押类型风险

普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。

（二）单一抵押与重复抵押的选择风险。

房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。

反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。

一、土地使用证抵押借款需要注意哪些问题

要注意下列问题：

（一）是否有地上建筑物，地上建筑物是否已办理了产权登记。

（二）是国有用地还是集体用地。根据我国《民法典》规定集体所有的土地使用权不得抵押。

（三）是农用地还是建设用地。根据我国《民法典》规定建设用地可以用来抵押。

二、土地使用证抵押贷款该如何办理

房屋抵押贷款中的抵押一词，是指借款人需要办理房屋抵押权登记手续。办理时，需要携带身份证、与银行签订的借款合同、房屋所有权等材料，并填写抵押登记申请表到房屋所在区县的房产局即可。另外，如果房产属借款人与配偶共有的财产，则需要有共有人的书面同意书或本人到场一同办理房屋抵押权登记手续。

（一）现行措施

农村自建房在手续齐全的情况下，一般是可做抵押办贷款的。在这里所指的手续，最重要的就是房屋的产权证。目前我国有部分农村自建房，是仅有土地使用证而没有房屋产权证的，这种情况是无法办贷款的。

（二）注意事项

此外，农村自建房能否做抵押办贷款，还要根据实际情况而定。如该房屋的使用年限、刚房屋所处的地理位置、变现价值等。若是该房屋年限较久或位置不佳，变现价值较低的话，即使在手续齐全的情况，也是无法用作抵押获得贷款的。

银行抵押正常放款的时间一般为20－35个工作日，而且多数银行只接受清房抵押。不过，找与银行合作的正规贷款机构办理贷款要求就不会那么高了。