对房价上涨原因的探析

对房价上涨原因的探析

摘要不断上涨的房价已成为今年两会上的热门话题,而房价上涨的原因是多种多样的。这里总结了房价上涨的几个主要原因,旨在为广大的待购房消费者提供房价上涨的综合分析结果,消除社会上人们对房价上涨的盲目恐慌、使政府和学者对上涨的房价有一个正确的认识。

关键词房价上涨;原因;政府

1房价的界定

什么是房价?在国际上是所有可以交易的房屋的价格。本文主要指商品房的房价。因为大多数中国人都只关注一手新房的房价,不关注二手房、两限房、经济适用住房、享受经济适用住房政策待遇的房子、机关建房等等一系列的可交易房屋的价格。这大约也可以称之为具有中国特色的房价了。而国际上大多数国家只有商品房市场和保障性住房这两类产品,可以严格的区分市场化的部分和政府保障的部分两类人群,说房价的话就只有市场化的一个标准,而没有各类不同产品和利用各种不同政策产生的砖头或人头补贴。

2房价上涨的原因

2.1房价随着成本价格的提升而上涨

成本价格的上涨导致产品价格的上涨是经济活动中的基本现象。房地产的成本价格首先是地价,说到地价的攀升,这里我们不得不提到“土地财政”一词。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。政府依靠土地财政,其核心的做法是政府运用手中的行政权力把集体所有或其它用途的土地整合,然后进行招拍挂,以此使土地价格翻番。除了土地的价格在提高之外,还有其他成本的因素价格提高,如钢材、水泥等建材的价格,采用低碳、节能、环保等高科技手段或材料,使住房的成本价格都在提高。甚至随着生活水平的提高,工人工资也在提高,房价必然上涨。而商人不是慈善家,所以房价又怎么可能下跌呢?

2.2住房供不应求,价格上涨

一方面是中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题,1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米,低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展,特别是市场化之后,每年的开复工总量都在扩大,但仍无法满足日益增长的需求。当人口增长下降且住房能满足基本需求时,房价自然就失去了上涨的压力,比如现在的德国家庭总数少于住房总套数,房价自然也就难以上涨了。

中国的人口结构决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990

年开始人户下降,现在并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的,80—90后的家庭分裂速度在不断加速,这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。

另一方面是植根于我们中国人内心根深蒂固的的传统文化。从古至今,“有恒产才能有恒心”“先成家后立业”,种种对家思想的重视使得大部分人在得到人生的第一桶金时,不是忙着投入再生产,而是先置家业,因为这是让人们安心和无后顾之忧的最根本因素,房是人手必备的基本生活资料。所以这种市场的供不应求的关系使得房价将继续上涨。

2.3房价的提升是一种货币现象

我们知道,除了黄金作为货币发行的后盾因素之外,没有哪个国家的货币是永远升值的。相对于贬值的货币而言,不动产则意味着货币的升值。通俗地讲就是:三十年前十元钱能买很多东西,而今天却不行,这就是典型的货币现象。

这其中收入的增长基础除了生产效率的提高之外,则一定是货币的贬值。这就是为什么我们的社会中有这样一个财富层,专门去购买商品房,以期待其产品能够升值,从而获取利润。因为银行的存款可能会使货币贬值,而不动产则是从历史的经济周期看,是几乎所有产品中抗通胀能力最强,保值率最高的产品。所以许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具,使住房在居住之外增加了许多其他的功能,即金融杠杆的作用和财富保值增值的作用,因此增加了民众对住房的偏好,特别是住房处在这样一个供不应求的阶段,投资性购房更促成了房价的上涨。

2.4居民家庭可支配收入的提高

房价是反应市场中住房这一商品的价格的,是没有任何阶级性和政治性的。住房是个人劳动获得的财富,是一种资产,是个人通过合法的劳动所得最终换得的。而政府要保障的是人人都有居住的权力,而不是人人都必须有住房这笔财富,居住的权力可以通过多种方式获得,如租赁等。同理,住房条件的不同对不同收入阶层来说是平等的,而一味的要求通过政府打压房价而使不同社会阶层的人拥有同样条件的住房是绝对不公平的,公平并不代表绝对的平均。收入高的群体有足够的资金来购买价格更贵的住房,因此就出现了“强势经济自相矛盾的悖论”,其中包含有这样的一些社会现象,如社会上可买得起的住房供不应求,更高的收入和就业率具有高房价的负面影响,许多低收入者不得不干两三份工作,以勉强支付房租。所以随着居民家庭可收入分配的提高,贫富差距也在分配不平衡的背景下进一步扩大,这将进一步导致房价的上涨。

2.5政府征收高额税费

政府动辄用征税手段打压居高不下的房价,隔三岔五,就有相关消息见诸报

端。从物业税到暴利税,再到今天的特别房产消费税,尽管这些税种都没有出台,但是,政府包括专家学者仿佛患上了税收依赖症,似乎认为只要有税收“加盟”,房价就会立马下降。如果现在要作一项国内各领域税负情况调查报告,那么,房地产领域的税负,会当仁不让地勇当冠军。譬如说,税率为3%的契税;税率为5%的营业税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%的教育费附加税;税率为0.5‰的印花税;另外,还有房屋销售所得税、二手房转让税……政府动辄用征税手段打压居高不下的房价,我们也经常可以看到相关消息。 针对我国房地产税费,财政部财科所所长贾康形象地称之为“多如牛毛”。据权威人士估算,目前国内住宅成本构成中,建筑成本占30%-40%,地价、税费及开发商利润占60%-70%。如果按目前开发商平均利润率15%-20%测算,那么剔除这部分,房价构成中税负比重至少应在35%-40%左右。

初衷良好的公共政策,为何不能将病痛治愈呢?因为,我国现行房地产税收政策存在着先天性缺陷--集中在开发与流通环节,而少涉及保有环节,不仅不能体现税收的公平和公正性,还会导致不少个人和开发商,故意囤积土地,恣意投机,最终使房价一路飞涨。如果再对房地产企业增加税种,最终还将会被转嫁到购房者身上。所以,政府要进一步完善税收调节的功能,以控制房价过快上涨。

因而,在正确认识房价上涨原因的基础上,我们应该清楚房价是由政策和市场双重开关控制的。从市场的角度来看,商品房的价格应主要由市场决定。从政府的角度来讲,政府可采取多种措施以控制房价:首先要增加供给,加快普通商品住房和经济适用房的建设,扩大经济适用房的供应范围;同时加大加快限价房、公共租赁房的建设;其次是抑制不合理的需求,主要是抑制投机性需求,对二套房的消费要采取经济上的控制措施;第三是加强管理,增加土地总量供应,包括已经在开发商手里的土地要促其加快开发,切实解决捂盘惜售问题。

参考文献

[1]黄石松,陈红梅著.房价之迷[M].北京:社会科学文献出版社,2009.

[2]黄绪虎,张昱著.房价:中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读[M].武汉,湖北科学技术出版社,2007.

[3]龙桑田,李红丽译.[英]哈里森(Harrison, F.)著. 2010泡沫破碎[M].北京:中国社会科学出版社,2007.