星河湾商业街策划案例

星河湾位于广州市华南板块华南快速干线出口处，紧邻地铁3号线，是华南板块乃至广州市离城不离市的优越位置。项目内部业主消费能力强，项目周边人流量大，且多为从商或工作的中青年人士，消费欲望较强烈。

二、社区商业配套概况

星河湾的社区商业配套主要有社区商业中心和独立夏威夷风情商业街组成。

其中夏威夷风情商业街毗邻番禺区迎宾大道，为星河湾社区独立设置，商业街建筑面积为1700平方米。在商业街北塔二楼有一星河湾艺术培训中心。

三、社区商业物业开发状况分析

１、选址

夏威夷风情商业街位于小区主入口右侧，紧邻华南快速干线。商业街旁边有小区屋村巴士上落站，该处的位置是小区人流量最为集中的区域。商业街坐落于此，不仅方便业主下班购物，也较好地吸纳了进出星河湾的非业主人员消费；

社区商业中心则规划位于星河湾中心地段的第三期内，形成一个层层递进的辐射圈层，第一圈层主要方便社区所有业主购物以及业主的亲朋好友入住酒店并享受社区内优越的绿化景观等；第二圈层主要吸引小区周边消费人群，使其在享受购物的同时，无形中增加星河湾后期开发销售物业的美好感受，自然而然地引发其购买。２、定位夏威夷风情商业街主要面向星河湾业主日常生活购物需求，属于内需自用型为主的社区商业，其经营业态多为超市、餐饮店。星河湾商业中心定位为外向型，内部设置有大型购物中心、五星级宾馆以及满足小区内外居民休闲娱乐的大型会所。星河湾方面表示，购物中心被规划建成华南板块地区最大的商业中心。由此可看出，星河湾社区商业中心的功能和业态定位主要为休闲、娱乐、购物兼顾商务度假。３、规划考虑到社区商业街业态主要为满足小区居民日常的购物和餐饮，其不可避免地制造一些卫生及噪音等方面的不良影响，因此，商业街被独立规划于小区主入口旁侧。社区商业街建筑以“一”字型街区特点规划，一端为出入口，另一端以两层超市建筑封闭形成围合式循环购物导线。位于第三期的社区商业中心整体建筑规划为最高22层的复合体，主要考虑到大型购物中心以及星级酒店的高容积率需要。４、业态配置业态类型超市（主力店）２４小时便利店金融１家（福玛特）１家１家中国银行１家地产中介雅芳专卖店１家、随身用品品牌店５家、左右茶行专卖店１家送水１家、照相馆１家、药店１家１家西餐厅工艺制品４家左右、书店１家布艺窗帘１家１家推出新河湾一日游的服务机构数量面积(平方米)经营范围共３５０ｍ２左右，一层一楼主营三鲜食品类、二楼有部约２８０左右，二层约７０分日常用品左右日用品，一般食品约１００约２００４０４０４０约２００约４０－－化妆品、女士包类、服装－－偏高档工艺品花店推出星河湾一日游，当晚出租花园洋房住宿价格：２００元左右／套／天，其它另算品牌专卖店家政服务餐饮文化其它４０６１０4.1 夏威夷风情商业街业态配置（见下表）商业街经营业态面积比例图4.2 社区商业中心业态配置一家五星级酒店及商务会客中心；一家诸如百佳超市类的大型超市为商业中心的主力店；中高档的品牌店、专卖店；中型的餐饮、娱乐、康体中心。4.3 星河湾社区商业面积配比分析夏威夷风情商业街：建筑面积为1700平方米；社区商业中心：建筑面积为6万平方米；商业街、商业中心面积配比表　　　６１１　　■

商业街面积配比=商业街面积/总建筑面积=1700/1205351=0.14%；商业中心面积配比=商业中心/总建筑面积=60000/1205351=4.97%；除夏威夷风情商业街和社区商业中心，星河湾的其余社区商业配套（四季会会所3600平方米、室外运动场所1000平方米等）总建筑面积为4600平方米左右。由此推算，星河湾社区商业配套总的建筑面积为66300平方米，按照每千人商业面积计算，星河湾每千人拥有的社区商业配套面积为66300/22=3013.63平方米，这个数字远远大于每千人拥有的合理社区商业面积，主要原因是其五星级酒店并不是作为满足社区居民一般生活性需求的社区商业配套，而更多的是一个基本对外的商务中心。５、建筑设计星河湾夏威夷风情商业街商铺主要为单层联体商铺，部分为二层建筑。基于一般经营业态的要求，商业街商铺层高设计为3米。从商业街以及社区商业中心的建筑效果图来看，星河湾的两部分主要的社区商业均沿袭了整个小区一贯的建筑风格，显得浑然一体。【总结】星河湾的社区商业开发建设也是成功的，社区商业街伴随住宅项目一期同期开发建设，不但体现了开发商完善社区配套的承诺，也通过统一经营管理使其恰倒好处为业主服务。可以说，夏威夷风情商业街是促进星河湾住宅物业销售的道具型社区商业而已，而社区商业中心才是星河湾作为长久经营切实盈利的商业项目所在。星河湾住宅项目的热销是有目共睹的，星河湾俨然是广州华南板块乃至全国范围内的一个响亮的品牌。在拥有这样一大群固有消费者以及品牌追随者的情况下，在住宅物业基本开发完毕的情况下，建设一个商业地产中的“星河湾”——星河湾社区商业中心，自然与其母体一唱一和，相得益彰。可以说，星河湾的社区商业中心的开发建设是借助住宅推动和提升社区商业的开发模式经典范例。６１２