浅析我国房地产市场调控政策存在的问题及其对策

浅析我国房地产市场调控政策存在的问题及其对策

作者：王政

来源：《中国·东盟博览》2013年第10期

【摘 要】当代政府十几年宏观政策调控，使房地产市场逐步走向一个相对比较健全的房地产市场体系。而完善我国房地产市场，不是一朝一日的事情，靠速成的办法不可能解决具有中国特色房地产市场的一切问题。只有立足中国特色房地产市场，才能制定一系列土地政策、金融政策和税收政策，才能发挥合理、有效的宏观调控作用，才能实现政府宏观调控的目标。 【关键词】房地产市场；调控政策；问题；对策 一、房地产市场金融政策存在的问题

深化金融体制改革，建立有助于房地产市场发展的金融政策体系。要充分发挥市场机制和经济杠杆作用，注重运用金融手段促进房地产市场健康有序发展。逐步理顺房地产价格，建立能够反映公民收入水平和资源稀缺程度的新型房地产价格形成机制。政府要制定不同地区的房地产调控的金融政策，调控的金融房地产市场对象，不仅是房地产企业，也包括投资者和投机者。因为就本质上来说，房地产利润和房地产价格之所以过高，不仅是房地产企业自身抬高价格和无“度”追逐利润，更重要的是其中一大批投机者存在。此外，就我国房地产市场调节的金融政策而言，融资渠道的狭窄，发展的滞后等等现实因素依然在一定程度上影响着我国房地产市场的正常健康发展。如何抑制房地产业投资过热、引导房地产业遵循市场规则、降低房地产业金融风险等等，是我国目前房地产市场面临的主要问题。 （一）融资渠道狭窄

我国房地产企业实行的融资模式都是一种政策化的融资模式，与真正的市场化的融资模式相差甚远。我国实行以银行贷款为核心的间接融资为主的融资模式，除了银行以外，我国的房地产企业只能转向信托投资公司、基金等等，融资渠道非常狭窄。而在金融环境恶化以后，主要的融资渠道银行也开始进行最为严格的控制和审核，使得原本就非常狭窄的融资渠道变得更加艰难。

（二）发展滞后

相比房地产市场的快速发展，与之相匹配的金融政策无法同步，严重阻碍了房地产市场的发展。例如我国房地产市场已经存在着资金链紧张、价格泡沫等等问题，而我国从事房地产金融业的商业银行目前还无法对于这些风险作出一个客观、准确的评价。

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二、房地产市场税收政策存在的问题

为了缓和房地产市场供需不平衡的矛盾，政府先后制定并实施了一系列税收政策，发挥经济杠杆的作用，保障我国房地产市场健康有序发展。减轻保障性住房开发和持有税赋，减轻房屋出租税负，调整房地产税收结构，实现流转税和保有并重的转型，增加住房持有环节成本。实践表明，利用税收手段实现对房地产市场的有效监管和恰当控制正在成为我国宏观调控的主要趋势。

（一）差别化税收政策实施乏力

差别化税收政策只有在宏观经济运行平稳且无大量的投资或投机资金进入时，才能取得合意的效果。而就我国目前而言，差别化税收政策政策的高端消费群体，能够通过自身的资源、途径对于差别化税收政策给予自身造成的不利情况进行最大幅度的削减，从而使得差别化税收政策失去本来的意义。 （二）作用发挥不大

税收政策在房地产市场的首要作用应该是稳定房价，而就我国目前的现实情况来说，效果大不如人意。在我国实施一系列税收政策的背景下，一些地区的房价依然在不断攀升，甚至频频爆出“地王”等等新闻。

三、我国房地产市场调控的金融政策的意见 （一）拓宽融资渠道

房地产企业的发展离不开金融业，更离不开国家的金融政策，一般房地产企业的主要资金来源主要就是融资和预售款。我国实行以商业银行贷款为核心的间接融资为主的融资模式，除了银行以外，我国的房地产企业融资渠道有限。因此，需要积极拓宽房地产企业的融资渠道，寻求房地产产业与金融业的深度融合与良性发展，从而解决房地产企业的资金难题。 （二）大力发展金融市场

与房地产市场发展相比，我国的金融市场发展相对滞后。因此，需要在合理规避金融风险的前提下，在政策上对于我国金融市场的发展给予支持，从而为房地产产业的发展提供保障，促进房地产产业的积极健康发展。

四、我国房地产市场调控的税收政策的意见 （一）积极实施差别化税收政策

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税收政策应该考虑消费主体的不同消费需求，采取差别化税收政策。具体来说，就是对于仅仅拥有一套住房的，或者为了换房而变现的，可以退税；而对于两套及其以上的住房，因为其主要是具有投资属性，因此，要实行累进房产税。，从而通过差别化的税收政策，对于房地产市场的发展进行合理的引导。 （二）不断发挥收税政策的实际作用

我国的税收政策具有稳定房价、调节收入以及资源配置的作用，而在实际情况中，房价依然居高不下，税收政策的作用发挥不大。因此，针对此种情况，政府需要根据各地实际情况，因地制宜，通过不同途径和手段，积极发挥好税收本应有的作用。 五、总结

在市场经济高速发展的当代社会，房价不断攀升，已经影响了普通居民的日常生活。我国政府唯有从金融政策、税收政策两方面不断努力，加强调控，才能真正抑制住“高房价”给社会带来的负面影响，使得人人有尊严的活着。 参考文献：

[1]张仁枫，杨继昌.我国房地产业转型的战略与对策[J]，经济纵横，2013（3）：78. 作者简介：王政，1980——，江苏南京人，南京工业大学行政管理硕士研究生，研究方向：公共政策。