居住商业物业

自然条件：a离城市中心的距离；

b土地的承受力(地质情况)；

c地形、地势（选择上风口，选择地势高的，近水发展；沿边发展）； d土地面积； e气候条件；

f周边可能产生的一些环境影响

社会条件a 周边的人口包括数量 质量 家庭规模

b该地区人员收入情况 c该地段的市政基础

2必须考虑的可变因素

a地块价格与自身经济实力情况 b该地区的政策情况 c该地区的城市规划因素 d文化因素 e经济发展

二、地产开发的时机选择（看基础设施改造把握投资时机）

1、点状设施改造（建筑规模小 时间短 该类改造对地价无大刺激 非投机佳期） 2、线状改造（潜力大 风险也有） 3、面状设施改造（利润空间小） 三、调查的内容

1、宏观把握大环境（政治 经济形势）

2、中观环境（某一地区内城市建设和规划）a城市发展方向b供需关系c委托中介公司 3、微观环境调查

a消费者：户型、建筑风格、单价、首付情况、对小区配套设施的要求

b竞争者：了解竞争对手近期要开盘的户型、价格、风格、套数、开盘时间、销售渠道、促销策略和手段、发展商的经济实力 四、购房者需求

1、需求 a一个人心理不平衡的状态

b经济学角度：指人们在市场上获得商品或劳务的具有货币支付能力的要求和欲望 2、购房者的动机：①理性动机 a居住的基本需求b保值增值的需要c置业

②带感情色彩的动机a求新b求美c攀比炫耀d权力地位

五、居住者如何评价物业服务

1、服务质量的高低（服务态度、提供服务的方式、及时率、投诉回复率、管理者的精神风貌）

2、服务项目 3、服务价格 六、物业价格的特点

1、二元性 2、区域性：同质、同用途在不同区域有不同价格 3、物业价格因素的非市场性 4、物业价格形成的多样性

七、重置价：指在当前市场条件下，重建原有房屋所需要的费用。

八、前期介入：指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的设计和规划过程，从业主与

使用人及物业管理的角度，就物业开发、规划、设计、建设和今后使用管理提出建议。

九、接管验收：指物业管理公司接管建设单位或开发商新建的房屋或原有房屋时，以物业主

体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和交接过程。 十、接管验收的内容与要求 （一）新建物业的接管验收 1资料的验收

A产权验收（项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置文件）

B技术资料（a竣工图纸系列；b地质勘查报告；c物业工程的各种建设合同和开工、竣工报告d整个物业区域工程的预决算e图纸会审记录f工程设计变更通知或建筑质量处理记录g隐秘工程竣工验收记录h工程基础沉降观测记录i各项竣工验收书j各种材料及购配件合格证书k各种设备的合格证书l各种浇注建的试压报告m供水供暖供电供气试验报告）

C实物的查验测试 2、现场查勘测试 （二）旧有房屋

1资料的验收：全盘接收对比，有遗缺则注明；原管理公司的记录（维修、保养、等级

勘定、事件处理记录） 2、现场查勘测试 十一、迎接入伙手续

（一）1、收楼资料的准备：一证三书（一证：综合验收合格证；三书：建筑工程质量认

定书，住宅质量保证书，住宅使用说明书）

2手续性资料：收楼通知书，收楼须知，装修须知，验楼情况明细表，交管项目表，交款通知书 （二）环境的准备 十二、装修管理

1程序管理 办理申请装修的有关手续 2监督：装修过程中的监督 十三、物业环境：包括社会环境和自然环境，其中社会环境指的是安全环境，如治安、消防、

车辆；自然环境指的是保洁和绿化 十四、治安管理的内容 1组建保卫机构

2制定和完善各项治安管理制度

3负责物业区域内的治安秩序的预防，并查处治安隐患，处理已发生的治安事故 4协助、配合公安机关打击辖区内的违法犯罪活动 5负责辖区内的交通和车辆管理

6负责辖区内的治安、消防、交通安全的维护 7定期对保安人员开展各项培训和练兵 8联系业主做好群防、群治工作

9与设备或周边单位建立联防、联保制度 十五、治安管理的原则：

1预防为主，防治结合 2区域与社会治安相结合 3服务第一，业主至上 4软件、硬件一起抓原则 十六、保洁管理

1物业公司的保洁范围——所有公共部位 2保洁管理（管理保洁人员）

A明确要求b做好计划安排c控制保洁用品d检查（自查、领班作业检查、主管检查、抽查）

检查的内容：检查员工的行为规范，仪容仪表，工作结果是否达标，安全检查 3、结果：检查必须和激励挂钩；继续教育培训

十七、物业租赁：指物业的所有权人将所属房屋的使用权出租给承租人使用，由承租人向业

主支付租金的一种经济行为。

十八、租赁合同的主要内容 1当事人的姓名及住所

2标的物的情况（位置 面积 装修情况 设施情况） 3租赁用途 4租赁期限

5租金及租金的交付方式 6房屋的修缮责任 7转租的规定

8变更或提前解除合同的条件 9违约责任

10双方当事人约定的其他条款（税收和保险费的承担；对出租房的改建或装修；保证金） 十九、写字楼的特点

1多建于大城市的中心繁华地段，通常为该城市的标志性建筑 2现代写字楼建筑规模大，办公集中，人口密度大 3现代写字楼都有现代化的设备和设施

4功能齐全、设施配套、可形成独立的工作、生活系统，为用户提供便利的工作生活、商务需要及高效率的工作需要 5时间集中，人员流动性大

写字楼：以出租办公室的收益性物业。本质是用于收益性的办公大楼 二十、购物中心承租户的选配

（一）购物中心的商业设施和配套设施

1商业设施（核心店、各类服务设施、文化娱乐设施。餐饮设施） 2配套设施（停车场 运输 住宿） （二）承租户的选配（应注意的问题）

1租金的保证性，用1/2的出租面积出租给核心承租户，核心承租户通常是：全国性的连锁百货公司、知名的专卖店

2承租户经营的商品要形成合力的结构，满足商品的齐全 3保证核心承租户的利益，尊重承租户的要求 4商店位置合理搭配 5优惠政策

二十一、批发：一些将货物或服务转让给经销商的活动 二十二、批发商业管理的内容 1物业的营销管理 2办理租赁业务

3固定资产的管理包括设备资产、库存物资

4 信息管理a连机订发货信息网络系统b在库货物系统c物流信息管理d地域流通信息系 统 e加工信息

5配套服务管理：物流、餐饮、娱乐

6日常物业管理：安保、消防、环境卫生、绿化、交通、车辆、公共设备设施 二十三、估价报告的内容

（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法：市场比较法、收益法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期