房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究

房地产项目可行性研究报告编制要点及 其评估方法研究

篇一：房地产项目可行性研究报告编制方法及其评价要点房地产项目可行性研究报告编制方法及其评价要点摘要：倘若一个房地产项目开发运作的周期较长，要想在既定的期限内有效的规避隐患与风险，就必须得提高其质量和效率等问题，并通过全面、科学、合理的评估，及时发现项目中所存在的问题，以最快的速度拟定改进方案，确保后续业务流程安全稳定的进行。

关键词：房地产项目；编制；评价 一、房地产项目的市场调研

房地产项目开发是以盈利为目的、以市场供给为导向的社会性投资活动，产品定位、市场调研分析和目标市场的情况等均对房地产项目开发有着直接的影响。所以，要全面的开展市场调研工作，并对其进行短期内预测，以此为基础，对营销方案、营销对象、影响策略以及销售价格等进行全面的评价，保证项目顺利稳定的进行。

1. 房地产项目目标市场分析。有效估算市场的吸纳速度以及吸纳总量，明确项目产品的竞争优势，判断拟定开发项目未来市场的份额，主要包括对生活品质、消费者心理

需求、房型的结构、房价、配套设施、周围交通情况以及项目区位的要求等。

2. 房地产项目区域市场分析。主要是分析市场现状，并针对当前情况进行短期预测。预测区域内市场需求类型；对房屋的供给以及库存量进行详细的了解；分析区域内收入情况，家庭结构以及规模、人口综述、就业情况等。还要对周围的居民进行消费情况调查。判断住宅消费趋势以及区域住房需求总量；确认区域对公寓住宅、品牌住宅和流行住宅等类型的需求以及接受情况。

3. 房地产项目宏观市场分析。要求对当今社会的经济情况和其主要的增长领域以及整个国家进行全方位的分析。及时发现确认在目前

吸引力和前景比较强的投资方向以及投资类型，确认区域内支柱产业和主打产品；预测地区或者是国家的就业趋势；分析区域的经济概括；判断目前是处在建筑项目周期或者是经济周期的哪个阶段；对整体的区域规划做好分析概括，并对周围的交通和土地情况了如指掌，对房地产项目未来的发展趋势和开发政策进行短期的预测，分析未来价格、产业、市场的变化，对可能发生的情况都提前做好准备，对行业的总体发展以及未来的开发形式做好预测和分析工作。

二、房地产项目可行性研究报告的编制要点 2.1在资产保全原则的基础上进行投资估算

在研究项目过程当中基本上确定了整个项目开发所涵盖的方案、资料、数据以及各种信息之后，对整个项目投入的资金进行估算，包括流动资金和建设资金。其中，项目建设投资总费用包含了项目建筑工程费、安装工程费、工器具以及设

篇二：房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究 房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究 摘要：在房地产项目的开发过程中，前期可行性研究报告的编制 与评估，在一定程度上将关系到整个项目的成败，本文就房地产项

目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。 关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法 为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了 《房地产开

发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准

定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了

房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性

研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估

方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案 例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要

点及其评估方法作简要的分析、探讨。 一、房地产项目可行性研究报告的编制要点 (一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各 要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、

电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物

料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量

守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效

篇三：可行性研究报告编写要点 第一章总论

总论为整个报告的概括性章节，内容包含了报告每个章节的关键点。让每个看报告的人，看完总论就知道项目是做什么、怎么做、效果如何。

一、项目背景 1、项目名称 2、承办单位概况

3、可行性研究报告的编制依据 （1）国家长期发展规划和产业政策； （2）相关政策支持文件； （3）项目建议书； （4）委托方意图；

（5）有关的技术经济规范、标准、定额等指标； （6）有关经济评价的基本参数和指标；

（7）其他（环评报告等）。 4、项目提出的理由和过程

主要为业主提出建设项目的理由，各类政策支持文件的阐述，以及建设背景的简单描述。

二、项目概况 1、拟建地点 2、建设规模与目标

目标：项目建成后，达到的产量、产能或服务数量与范围 3、主要建设条件

项目具备了哪些政府相关部门的支持，资金上是否能得到保证，自然条件符合建设要求，施工条件具备。

4、建设周期

5、项目投入的总资金及效益情况 6、资金筹措方案 7、主要技术经济指标 以表格的形式，一目了然。 三、问题与建议 第二章建设背景与必要性

本章的重点为建设背景阐述，提出充分的理由证明为什么要做这样一个项目；这里主要是找到相关政策文件，从国家至地方，提炼出文件中的重点作为项目建设的有力支持。

一、建设背景

1、国家及地方发展规划 2、行业发展规划 3、项目建设的理由

二、建设必要性（即建设意义）

主要根据项目的建设背景，提出项目建设具备的意义；与背景相对应逐条分析。

第三章市场分析与预测（或需求分析）

本章的难点在于资料的收集，能否收集到完整、科学的数据。同

时，根据不同项目有所区别，如果是公益性项目（医院、学校、公共基础设施等），主要以需求分析为主，此类需求分析相对简单一点。而市场分析，目前主要以网上收集资料为主，大多缺少完整性和科学性，希望能总结出更多的方法，力求图文并茂。

一、市场现状调查

1、市场容量现状调查（包括供应及需求现状）

市场容量：在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的单位数目。

2、价格现状调查

3、市场竞争力现状调查（国内外市场竞争程度、对手情况） 二、产品供需预测（关系到规模的确定） 1、产品供需预测应考虑的因素 2、产品供、需预测

3、目标市场分析（项目产品的目标市场，可能占有的市场份额） 目标市场即消费的特定群体（如分为高档、中档、普通等不同消费群体）

三、价格预测（关系到后面的财务评价） 四、竞争力分析

1、竞争力优势与劣势（SWOT分析）

优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）。优劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。

2、营销策略研究

第四章建设规模与方品方案

本章的重点在于建设规模的确定，难点在于理由的阐述。一般产品方案由业主来确定。

一、建设规模 1、总建设规模

2、建设规模的确定（理由）有相关建设标准依据建设标准，同时

根据上一章的市场分析（需求分析）来确定。

二、产品方案

三、建设规模比选（如果需要）

比选内容包括：单位产品生产能力投资、投资效益（即投入产出比）。

单位产品生产能力投资：项目投资额与项目设计生产能力的比值，也就是新增单位生产能力所需的投资。单位生产能力投资愈少，从劳动消耗角度看投资效益愈好。

第五章项目选址与建设条件

本章节相对简单，主要在于相关数据、资料的收集，特别是要有最新的调查数据。

一、项目选址原则（根据不同项目具体情况而定，） 二、项目选址及现状 1、项目地点与地理位置 2、土地权属类别 3、土地利用现状 三、建设条件 1、自然条件

（1）地形、地貌基本情况和区域地质、地震、防洪等历史数据； （2）水源和水文地质条件调查分析； （3）气象条件，收集分

析地区气温、湿度、降水量、日照、风等资料。 2、基础设施 （1）供电、电源情况 （2）供水、水源情况

（3）电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等

（4）施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；施工劳动力来源；施工运输条件；施工用动力来源等。

（5）市政建设及生活设施，包括当地的卫生、邮电、文化教育

3、社会环境条件

主要上一年度项目所在地区的社会、经济发展状况 4、政策条件

相关政府部门的政策支持 5、征地及拆迁移民安置条件 根据实际是否存在征地及拆迁情况 四、选址合理性分析 五、场址选择（如需比选）

1、工程条件比选：土地种类及面积、自然条件、征地拆迁及移民安置条件、社会依托条件、环境条件、交通运输条件、施工条件等

2、经济性条件比选：建设投资比较（土地购置费、场地平整费、基础工程费、场外运输投资、场外公用工程投资、其它临时设施投资）

第六章建设方案

本章是整个报告的重点之一，也是难点。如果有关于专业技术方案，有条件

的可以由业主提供；工程方案，需要参考大量的建设标准与规范（包括国家和地方），同时绘制总平面图等。简便的方法是找到相类似的工程，再根据当地条件、标准规范，进行适当的调整。

一、技术方案

根据不同需要来确定（专业技术方案一般由业主来提供） 二、工程建设方案 1、项目规划 2、项目总平面布置 3、建筑设计

设计依据、建筑平面布置要求、立面设计、剖面设计、交通组织等

4、结构设计

设计依据、建筑结构体系的选择、荷载的取值（难点）、主要结构材料的选择。

5、给排水设计

设计依据、给水方案、排水方案、用水量估算（查看厦门用水定额）、消防给水等

6、电气设计

设计依据、用电负荷估算（难点）、强电（弱电）设计 7、暖通设计 8、消防设计

以上内容主要根标准、规范来编写 第七章节能措施

本章可以有参考的模板复制，根据项目进行适当的调整；难点在于能耗指标的计算。

一、节能设计的依据 主要一些标准、规范 二、能耗指标分析 1、用电