商品房买卖合同解除的法律规定

《解释》规定了以下几种情况下，买受人可以解除购房合同并获得赔偿：1、出卖人故意隐瞒房屋已抵押事实；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用；3、房屋面积与合同约定不符超过3%；4、出卖人迟延交房超过催告期限。

法律分析

1、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。

按照《解释》第九条第二项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。

按照《解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

3、套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。

按照《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

4、出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。

按照《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

拓展延伸

商品房买卖合同解除的条件和程序

商品房买卖合同解除的条件和程序通常包括以下几个方面。首先，双方当事人可以协商一致解除合同，例如因为交易条件发生重大变化或出现严重纠纷。其次，如果一方当事人未履行合同义务，另一方可以要求解除合同。例如，如果卖方未按时交付房屋或买方未按时支付购房款。此外，如果合同中约定的解除条款得到满足，也可以解除合同。例如，合同约定了特定的解除条件，如无法取得房屋产权证书等。解除合同的程序一般包括书面通知对方当事人、协商解决争议、申请仲裁或诉讼等。具体的条件和程序可能因地区和合同条款而有所不同，建议当事人在解除合同前咨询专业律师以获取准确的法律建议。

结语

根据以上情况，根据相关法律规定，买受人在以下情况下可以解除合同：1、出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用；3、套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，且误差超出3%；4、出卖人迟延交房超过催告期限。解除合同后，买受人有权要求返还购房款及利息，并可要求出卖人承担赔偿责任。具体解除合同的条件和程序可能因地区和合同条款而有所不同，请咨询专业律师以获取准确的法律建议。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。