回迁房买卖合同注意事项有哪些?

回迁房买卖合同注意事项包括房屋税费缴纳、严防“一房数卖”、约定房产过户和交房时间等。回迁房买卖合同需要满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定等条件才能有效。商品房和回迁房的区别主要体现在房价、买卖双方的关系和房屋性质等方面。

法律分析

一、回迁房买卖合同注意事项有哪些？

回迁房买卖合同注意事项有下列几项：

1.房屋税费缴纳要约定好

回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。

2.严防“一房数卖”

回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻。

3.一定要约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间。

二、回迁房买卖合同如何签订才有效

回迁房买卖合同的签订需要满足如下条件才有效：

1.行为人具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人同意或者追认后有效。

2.意思表示真实。

3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

三、商品房和回迁房有什么区别

商品房和回迁房有如下区别：

1.房价不同

商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说

2.买卖双方的关系不同

商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3.房屋的性质不同

拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

结语

回迁房买卖合同注意事项包括房屋税费缴纳、严防一房数卖、约定房产过户和交房时间等。回迁房买卖合同需要满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定等条件才能有效。商品房和回迁房的区别主要体现在房价、买卖双方的关系和房屋性质等方面。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。