1、借款人贷款前咨询，填写住房抵押申请书，并提交银行证明材料 。
2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转账方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
1、违约风险：违约风险中包括被迫违约和理性违约两种。被迫违约是指贷款人违约是被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足，无法偿还贷款。这说明贷款人有偿还贷款的意愿，但是没有还款的能力。
2、流动性风险：资金短存长期贷款难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要的原则。住房抵押贷款却是属于长期贷款。这种短存款长贷款的行为使银行的流动性变得很低，从而带来了流动性的风险。
3、没有满5年的经济适用房：回迁房按照经济适用房进行管理的，或者是纯经济适用房，未满5年的此类房是不允许上市交易的。没有取得房产证的小产权房。这类房产不能进行上市交易，也无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。